Gli inquilini di tutti gli Stati Uniti stanno affrontando lo sfratto a causa della perdita di reddito e di un’improvvisa incapacità di pagare l’affitto. Il governo federale ha approvato diverse leggi per aiutare gli inquilini. In Pennsylvania, il governatore Tom Wolf ha emesso ordini di emergenza per proteggere gli inquilini. Anche il sistema giudiziario della Pennsylvania ha emesso ordini di emergenza che riguardano i diritti degli inquilini.
Per alcuni inquilini, queste protezioni permettono di avere il tempo di elaborare le loro richieste di disoccupazione, in modo da avere abbastanza soldi per pagare l’affitto. Altri possono essere in convalescenza dopo una malattia o la cura di membri della famiglia, e aspettare il ritorno al lavoro. Ci sono diverse regole statali e leggi federali che possono aiutare gli inquilini durante questa crisi. I difensori legali stanno prestando molta attenzione ai cambiamenti della legge a livello federale e statale, dato che ci possono essere aggiornamenti a questi ordini o estensioni in qualsiasi momento.
Moratoria di sfratto in Pennsylvania
Molti residenti della Pennsylvania stanno affrontando la perdita di reddito a causa del COVID-19. La Pennsylvania ha preso provvedimenti per rallentare gli sfratti e ha impedito a molti proprietari di notificare avvisi di sfratto. All’inizio della primavera, la Corte Suprema della Pennsylvania ha emesso un ordine di emergenza per fermare gli sfratti, ma questo ordine è terminato l’11 maggio 2020. Il governatore della Pennsylvania Tom Wolf ha emesso un nuovo ordine di emergenza, in vigore dall’11 maggio, per continuare la moratoria sugli sfratti per alcuni inquilini. Il 9 luglio 2020, il governatore ha emesso un’estensione della moratoria sugli sfratti fino al 31 agosto 2020. Uno scopo importante dell’ordine del governatore è quello di dare tempo agli inquilini di cercare assistenza statale o locale, se necessario, per pagare l’affitto dovuto da marzo a dicembre 2020.
L’ordine del governatore prevede quanto segue:
Tutti i procedimenti di sfratto residenziale che richiedono il rispetto del Landlord and Tenant Act del 1951 e il Manufactured Home Community Rights Act non possono iniziare fino al 31 agosto 2020. Tutti i termini di sfratto devono essere calcolati con una data di inizio del 31 agosto 2020, a quel punto qualsiasi avviso precedentemente consegnato del Landlord and Tenant Act del 1951 e del Manufactured Home Community Rights Act sarà considerato consegnato e qualsiasi procedimento di sfratto potrà iniziare. Ordine esecutivo PA del 9 luglio 2020
Questo ordine di sospensione dei requisiti di notifica si applica a qualsiasi locatore o comunità di case prefabbricate che è tenuto a inviare un avviso di recesso, e ha un inquilino che è in ritardo con l’affitto o il contratto di locazione è previsto per la fine di questo periodo. Se l’inquilino è indietro con l’affitto o l’affitto del lotto, ha perso il reddito o è disoccupato, dovrebbe richiedere assistenza finanziaria il prima possibile.
L’Ordine del Governatore non perdona l’affitto. Tutto l’affitto sarà ancora dovuto al padrone di casa durante questo periodo di tempo. Gli inquilini che non pagano possono avere una causa di sfratto presentata contro di loro dopo il 31 agosto 2020. L’inquilino e il padrone di casa possono raggiungere un accordo per abbassare l’affitto o stipulare un accordo di pagamento, che deve essere scritto e firmato dalle parti. Questo può essere fatto con l’aiuto di un avvocato o di un programma di mediazione locale, se disponibile.
La legge federale CARES
Molti inquilini in Pennsylvania si qualificano anche per la protezione sotto una legge federale chiamata CARES Act. Questa legge si applica agli inquilini con un sussidio d’affitto HUD. Questo include gli inquilini che vivono in un alloggio pubblico o in un edificio di credito d’imposta per alloggi a basso reddito, o che hanno un voucher per la Sezione 8, o che partecipano ai programmi HOME o HOPWA, o che vivono in Permanent Supportive Housing (PSH), alloggi sovvenzionati per anziani, o qualsiasi altro tipo di alloggio finanziato dall’HUD.
Le protezioni del CARES Act si applicano anche agli inquilini che vivono in proprietà che hanno un mutuo monofamiliare o plurifamiliare sostenuto a livello federale. Questo include mutui che sono
- assicurati dalla FHA;
- garantiti, forniti da, o assicurati da HUD, VA, o USDA; e/o
- garantiti o di proprietà di Fannie Mae o Freddie Mac.
Un inquilino potrebbe non sapere se l’edificio in cui vive ha un mutuo sostenuto a livello federale. Il padrone di casa o il proprietario dell’edificio dovrebbe sapere se l’ipoteca è sostenuta a livello federale. Se lo è, il proprietario dell’edificio non può presentare uno sfratto contro un inquilino per il mancato pagamento dell’affitto o delle tasse fino a dopo il 26 agosto 2020. La Corte Suprema della Pennsylvania ora richiede che ogni proprietario debba depositare un affidavit e allegarlo alla denuncia quando si presenta al tribunale distrettuale magistrale (MDJ) o alla corte dei comuni (CCP).
Se il proprietario presenta uno sfratto prima del 26 agosto 2020, o non include l’Affidavit con il deposito, l’inquilino o il suo avvocato dovrebbero partecipare all’udienza e chiedere che il caso sia archiviato. L’inquilino o il suo avvocato dovrebbero controllare se la proprietà è una che potrebbe essere coperta dal CARES Act.
Se il CARES Act si applica, il padrone di casa non può presentare uno sfratto per mancato pagamento dell’affitto o delle tasse aggiunte tra il 27 marzo e il 25 luglio 2020, a meno che prima:
- dia all’inquilino un avviso di abbandono di 30 giorni che inizia il o dopo il 25 luglio 2020; e
- aspetti fino alla scadenza dell’avviso di abbandono di 30 giorni prima di presentare la causa di sfratto.
La prima data in cui uno sfratto può essere presentato in un caso che è coperto da queste protezioni del CARES Act sarebbe il 26 agosto 2020. Il padrone di casa non può riscuotere le tasse per l’affitto in ritardo o non pagato tra il 27 marzo e il 25 luglio 2020. Se il MDJ (Magisterial District Judge) trova che il padrone di casa ha seguito tutte le regole di cui sopra, può emettere una sentenza a favore del padrone di casa. Il CARES Act protegge solo gli inquilini dallo sfratto per il mancato pagamento dell’affitto o delle tasse in ritardo. Non ci sono restrizioni sulla presentazione di una causa di sfratto per una ragione diversa dal mancato pagamento dell’affitto, come la violazione del contratto di locazione. Ma il MDJ non dovrebbe emettere una sentenza per affitto arretrato (uno o più pagamenti sono stati saltati), poiché non dovrebbe far parte della denuncia. Entrambe le parti possono appellarsi alla decisione del MDJ alla Corte di Pleas se non sono d’accordo con l’avviso di sentenza.
L’affitto durante il Coronavirus
L’affitto non è stato sospeso durante la moratoria di sfratto. Tutti gli inquilini devono continuare a pagare l’intero affitto. Un inquilino che non è in grado di pagare l’intero affitto dovrebbe parlare con il suo padrone di casa e vedere se accetta un piano di pagamento o se accetta temporaneamente un affitto inferiore. Un inquilino che si qualifica per le protezioni dell’inquilino sotto il CARES Act federale non può essere addebitato di tasse di ritardo per il mancato pagamento dell’affitto tra il 27 marzo e il 25 luglio 2020. Se un inquilino ha bisogno di aiuto per pagare l’affitto, ci sono programmi istituiti per fornire assistenza all’affitto. Chiunque sia interessato a conoscere i programmi di assistenza all’affitto in Pennsylvania può chiamare il 211 per maggiori informazioni. Vedi anche il nostro articolo sul PHFA Rent Relief Program e sul Pandemic Mortgage Assistance Program.
Vedi anche il nostro articolo: Proroga della moratoria sulle preclusioni e gli sfratti per i mutui HUD, FHA e VA-Backed