Chicago Tenants Rights

A maioria dos inquilinos residenciais em Chicago são protegidos pela Chicago Residential Landlord Tenant Ordinance (“RLTO”), que concede muitos direitos e recursos àqueles que alugam dentro da cidade.

O mercado de arrendamento de Chicago é altamente regulamentado; os proprietários têm de obedecer às normas da cidade, à lei estatal, aos códigos de construção e à lei federal. Os direitos mais relevantes são fornecidos pelo RLTO, pelo que será aqui o nosso foco.

Só estamos a aceitar casos de depósito de segurança neste momento, mas temos uma grande rede de encaminhamento. Clique aqui para solicitar uma referência.

Se estiver interessado em consultar um advogado para representação numa dessas áreas, por favor contacte-nos.

Se tiver dúvidas sobre algum outro tipo de disputa, espero que este guia possa ser útil.

Tabela de Conteúdos

Fins do RLTO
Propriedades cobertas pelo RLTO
Direito para estar livre de acesso não razoável
Direito para ter a propriedade mantida
Direito para um ambiente seguro e serviços essenciais
Direito para desocupar em caso de incêndio ou outros danos causados por acidentes
Direito para um tratamento justo de depósitos de segurança
Direito a conhecer a identidade do senhorio ou agente
Direito a notificar a acção de execução hipotecária
Direito a notificar as condições que afectam a habitabilidade
Direito a sublocações razoáveis
Direito a um contrato de arrendamento justo
Direito a estar livre de retaliação
Direito a estar livre de bloqueio…out
Direito a uma cópia do Resumo da Portaria
Remedies for violation

Qual é o objectivo do RLTO?

A cidade de Chicago é densamente povoada e muitos cidadãos vivem em apartamentos residenciais. Chicago preocupa-se em proteger a saúde e o bem-estar dos seus cidadãos, pelo que promulgou uma lei para encorajar os proprietários e inquilinos a melhorar a qualidade das habitações disponíveis. A portaria também serve para estabelecer direitos que não podem ser anulados por um arrendamento escrito por um senhorio excessivamente zeloso. A RLTO protege os direitos da maioria dos arrendatários residenciais e eleva os padrões para todos.

Que propriedades são cobertas pela RLTO?

A RLTO de Chicago aplica-se à maioria das unidades de arrendamento residenciais localizadas dentro da Cidade de Chicago. Existem, no entanto, algumas excepções. A RLTO não se aplica aos seguintes imóveis, desde que o arrendamento não declare que a RLTO deve reger:

Buildings com seis de menos unidades quando o proprietário vive no edifício;
Hotéis, motéis e casas de habitação, a menos que o aluguer seja pago ao mês e a unidade esteja ocupada por mais de 32 dias;
Dormitórios escolares, abrigos e alojamentos de empregados;

li>Hospitais e conventos;li>Li>Lares e asilos;Li>Propriedades não residenciais; eLi>Coopas e condomínios ocupados pelo proprietário.

Que são os direitos de um inquilino em Chicago?

Estar livre de acesso não razoável por parte do senhorio

Embora um senhorio possa aceder a uma unidade arrendada por razões legítimas e mediante aviso prévio adequado, não pode assediar o inquilino, aceder à unidade sem uma razão válida ou aceder à unidade sem aviso prévio adequado. Nos termos da RLTO, o senhorio deve avisar o inquilino da sua intenção de entrar pelo menos dois dias antes de pretender entrar na unidade. Ele deve dar o aviso de boa fé, utilizando um método razoavelmente provável de fornecer o aviso ao inquilino. A RLTO sugere que o aviso seja feito por correio, telefone ou por escrito afixado na habitação.

O senhorio só pode aceder à unidade durante horários razoáveis, definidos como 8:00 a.m. até às 20:00 p.m., a menos que o inquilino consinta numa hora diferente ou se houver uma emergência.

Existem dois cenários em que não é necessário o aviso de intenção de entrar; essas situações são em caso de emergência ou quando reparações noutras partes do edifício exigem inesperadamente que o senhorio entre na unidade do inquilino. Nestes casos, não é necessário aviso prévio ou consentimento. Depois de o senhorio aceder à unidade nestes dois cenários, deve avisar o inquilino durante os dois dias seguintes à entrada.

Se o senhorio violar esta disposição do RLTO, o inquilino tem a possibilidade de escolher as soluções. Ele pode obter uma ordem judicial ordenando ao senhorio que deixe de fazer uma entrada imprópria ou o arrendatário pode rescindir o arrendamento. Independentemente da solução escolhida pelo arrendatário, ele pode também recuperar o maior dos danos causados por um mês de renda ou o dobro do valor dos danos efectivamente causados a ele. O arrendatário pode também receber o custo dos seus honorários advocatícios.

Para ter o imóvel razoavelmente mantido

Os senhorios devem manter as instalações de acordo com a lei e devem fazer reparações na habitação para a manter em conformidade.

A lista de exemplos de uma falha na manutenção do imóvel é longa, inclui:

Não manter a integridade estrutural do edifício;
Não manter pisos seguros;
Não manter saídas suficientes e seguras;

li>Não manter uma escada de incêndio e escadas;

Não ter a sinalização necessária para as fugas de incêndio;
Não fornecer detectores de fumo, alarmes de incêndio e extintores quando necessário;

li>Não manter elevadores;li>Não manter ou fornecer uma sanita, lavatório, banheira e duche/banheira a funcionar;Li>Não manter instalações de aquecimento;Li>Não manter quaisquer aparelhos a gás;Li>Não fornecer calor;Li>Não fornecer água quente;Li>Não fornecer água fria;Li>Não fornecer iluminação adequada de hall e escadas;

Não manter o telhado de modo a ser substancialmente estanque;
Não manter o edifício de modo a ser substancialmente protegido contra roedores;
Não manter o chão, tectos e paredes interiores;
Não manter janelas, portas exteriores e escotilhas do porão;
Não manter ou fornecer fechaduras, dispositivos de segurança, fechaduras de fecho, fechos de correr, fechos de folha e janela da porta frontal ou orifícios da porta;
Não fornecer ecrãs em violação do código;
Não manter escadas e pórticos em condições de segurança;
Não manter caves em condições de segurança e sanitárias;
Não manter chaminés;

li>Permitir a acumulação de água estagnada;

Não exterminar roedores, insectos e outras pragas;
Não fornecer ou manter instalações de lixo;
Não evitar a acumulação de lixo ou detritos;

li>Não fornecer luz ou ventilação adequadas;

Não manter canalizações e aparelhos;
Não manter sistemas eléctricos;
Não manter equipamento fornecido pelo senhorio; ou
Não manter a unidade e áreas comuns em condições habitáveis.

P>Embora a lista de potenciais violações seja longa, nem tudo é abrangente. A realidade é que os senhorios não podem deixar a sua propriedade cair em degradação e alugar propriedades semelhantes a favelas. O RLTO prevê soluções para proteger os direitos dos inquilinos.

As soluções previstas para a violação do dever de manutenção do imóvel estão entre as mais complicadas do RLTO e todos os inquilinos devem consultar um advogado antes de tentarem exercer os seus direitos como senhorios, procurando frequentemente despejar ou processar os inquilinos quando o fazem.

Se o senhorio violar o dever de manutenção, o inquilino pode:

Terminar. Avisar o senhorio por escrito dos actos ou omissões que violem o RLTO ou o contrato de arrendamento e especificar que o contrato terminará 14 dias após a recepção da notificação, se o senhorio não corrigir as condições. Se o senhorio não resolver o problema, o contrato de arrendamento termina e o arrendatário deve desocupar a unidade no prazo de 30 dias. O senhorio deve devolver o aluguer pré-pago, a caução e os juros.

Notificar e deduzir. Em casos de violação menor, quando o custo de reparação for inferior ao maior de $500 ou meio aluguer mensal, o inquilino pode notificar o senhorio, por escrito, que se a condição não for fixada no prazo de 14 dias após a notificação (ou menos em caso de emergência), o inquilino fixará a condição e deduzirá o custo do aluguer. Se o senhorio não fixar a condição, o arrendatário pode mandar fazer a reparação de forma artesanal a um preço razoável habitualmente cobrado por tais obras. O arrendatário poderá então apresentar a factura paga ao senhorio e deduzir esse montante do aluguer. Esta solução não está disponível se a condição tiver sido causada pelo inquilino ou pela sua família ou convidados.

Notificar e reter. Um inquilino pode reter da renda mensal um montante que reflicta razoavelmente o valor reduzido do apartamento devido à violação do senhorio. Se o inquilino notificar por escrito o senhorio da deficiência e o senhorio não corrigir a condição no prazo de 14 dias após a notificação, o inquilino pode deduzir a redução razoável do valor da renda enquanto a deficiência existir. Este remédio também não está disponível se a condição tiver sido causada pelo inquilino, sua família ou convidados.

Danos e injunções. O inquilino pode processar o senhorio por danos ou reclamar a não conformidade material como defesa. O inquilino pode também obter uma injunção contra o senhorio.

Viver num ambiente seguro com serviços essenciais.

Se o senhorio violar o contrato de arrendamento ou o código municipal e tal violação causar um perigo imediato para a saúde ou segurança do inquilino ou se o senhorio não fornecer calor, electricidade, água quente, água corrente, gás ou canalização, o inquilino poderá:

Bter calor, electricidade, água corrente, água quente, electricidade, gás ou canalização e deduzir o custo comprovado pelas receitas do aluguer; ou
Processar o senhorio por danos com base no valor reduzido do apartamento; ou
Bter habitação alternativa, não pagar renda, e recuperar o valor da habitação alternativa desde que seja razoável e não exceda a renda mensal.

Mais, um inquilino também pode:

Detiver uma parte do aluguer que reflicta razoavelmente o valor reduzido, se a condição não for remediada no prazo de 24 horas após a notificação, desde que o problema não seja causado pela incapacidade da empresa de serviços públicos em prestar o serviço; ou
Terminar o contrato de aluguer se o defeito durar mais de 72 horas após a notificação e desde que a falha não seja causada pela incapacidade do fornecedor de serviços públicos em prestar o serviço. O arrendatário deve entregar a posse ao senhorio no prazo de 30 dias e o senhorio deve devolver a caução, o aluguer não pago e os juros.

Para desocupar um apartamento em caso de incêndio ou acidente

Se um apartamento for danificado ou destruído devido a um incêndio ou outro acidente que o faça violar o contrato de arrendamento ou portarias, o inquilino poderá:

Vacate imediatamente e notifique por escrito o senhorio no prazo de 14 dias que o inquilino pretende rescindir o contrato de arrendamento; ou
Vacate qualquer parte do apartamento que seja inutilizável e reduza o aluguer pelo valor justo de mercado da perda; ou
Se o inquilino permanecer na unidade devido a promessas de reparação por parte do senhorio e o senhorio não cumprir essas promessas, o inquilino pode dar um pré-aviso de 14 dias e rescindir o contrato de arrendamento e desocupar o apartamento.

O senhorio deverá devolver o aluguer pré-pago, a caução e os juros, bem como qualquer parte do aluguer atribuível a uma parte do prazo após o sinistro.

Entrega da posse da unidade de aluguer em condições adequadas

Por vezes, os senhorios não podem ou não querem fornecer ao seu inquilino a posse de um apartamento no momento em que o aluguer começa. Outras vezes, o senhorio pode entregar a posse, mas a unidade não está em condições habitáveis. Quando um senhorio não entrega a posse da unidade em condições habitáveis no início do contrato de arrendamento, a renda abandona e o inquilino tem duas opções:

Dar notificação escrita e rescindir o contrato de arrendamento; ou
Execução por demanda do contrato de arrendamento e processar o senhorio e qualquer pessoa injustamente na posse por posse do apartamento e recuperar os danos.

Se a falta de entrega da posse do apartamento foi intencional, o inquilino pode recuperar o maior dos dois meses de renda ou os danos efectivamente sofridos.

Tratamento de depósito de caução

Todos os inquilinos sabem que os senhorios não podem roubar o seu depósito de caução, embora alguns o aceitem como uma realidade infeliz. Felizmente, Chicago tem regras muito rigorosas sobre o abuso do depósito de segurança e qualquer má conduta por parte de um senhorio pode resultar em consequências muito graves. As regras são numerosas.

O tratamento dos depósitos de segurança

Os senhorios devem manter depósitos de segurança numa conta com juros garantidos pelo FDIC num banco localizado no Estado de Illinois. Os fundos não devem ser misturados com os fundos próprios do senhorio e não devem estar sujeitos aos créditos dos seus credores. O inquilino é proprietário dos juros ganhos no depósito de segurança.

Divulgação do local do depósito de segurança

Não só o senhorio deve manter o dinheiro numa conta separada num banco qualificado, como também deve informar o inquilino sobre o mesmo. O RLTO exige que o nome e endereço da instituição financeira que detém o depósito de caução sejam indicados no contrato de arrendamento escrito ou, se não existir um contrato de arrendamento escrito, devem ser comunicados por escrito ao arrendatário no prazo de 14 dias após a recepção do depósito de caução.

O senhorio também deve notificar o arrendatário, por escrito, se este transferir o depósito de caução para outro banco. Esta notificação deve ser efectuada no prazo de 14 dias após a transferência e deve revelar o nome e endereço da instituição que detém agora o depósito.

Recebimento para pagamento do depósito de caução

Quando um senhorio recebe um depósito de caução de um inquilino ou potencial inquilino, deve dar-lhe um recibo que enumere o montante do depósito de caução, o nome da pessoa que o recebe, o nome do senhorio, a data em que o depósito é recebido e uma descrição da unidade. Além disso, a pessoa que recebe o depósito deve assinar o recibo. Existem regras ligeiramente variadas quando o senhorio recebe o depósito por transferência electrónica de fundos.

Pagamento de juros do depósito de segurança

O RLTO também regula o pagamento de juros. Se o senhorio for titular de um depósito de segurança por mais de seis meses, deve pagar ao arrendatário os juros sobre o depósito todos os anos em dinheiro ou crédito aplicado ao aluguer devido. Estes juros devem ser pagos ou creditados no prazo de 30 dias após o final de cada período de aluguer de 12 meses. Esta disposição é uma das mais frequentemente violadas pelos senhorios, uma vez que estes omitem frequentemente o pagamento de juros sobre o depósito quando um inquilino renova o seu arrendamento.

Revolução do depósito de segurança

O senhorio deve devolver atempadamente o depósito de segurança ao inquilino depois de o inquilino desocupar o local ou notificar o senhorio da intenção de desocupar a unidade devido a danos causados por acidente. A caução deve ser devolvida no prazo de sete dias após a notificação quando o inquilino desocupar as instalações por danos ocasionais e no prazo de 45 dias após a mudança em qualquer outra situação.

O senhorio pode deduzir da caução a renda não paga que não tenha sido validamente retida e um montante razoável necessário para reparar quaisquer danos causados por um inquilino ou uma pessoa sob o controlo do inquilino ou nas instalações com o consentimento do inquilino.

O senhorio não pode deduzir dinheiro da caução por desgaste normal.

Se o senhorio estiver a fazer deduções à caução por danos à unidade, o senhorio deve tomar as seguintes medidas:

Entregar uma declaração pormenorizada dos danos alegadamente causados no prazo de 30 dias após o inquilino ter desocupado as instalações;
A declaração pormenorizada deve conter um custo estimado ou real de reparação ou substituição do item;
Se o extracto listar custos reais, o senhorio deve anexar cópias ou recibos ou uma certificação dos custos reais de reparação (se os empregados do senhorio fizeram o trabalho);
Se os custos estimados forem listados, o senhorio deve fornecer os recibos ou a certificação no prazo de 30 dias após o extracto que mostra os custos estimados ter sido entregue ao inquilino.

Transferência da caução para um novo senhorio

O RLTO também contém disposições específicas para a transferência da caução e renda pré-paga quando a propriedade ou controlo do imóvel é transferido.

Se o imóvel for transferido, o senhorio original ainda é responsável pela caução e renda não paga a menos que e até que transfira a caução para o cessionário e forneça notificação escrita da transferência ao inquilino. A notificação deve ser feita no prazo de 10 dias após a transferência do depósito e especificar o nome, endereço comercial e número de telefone do cessionário ou do seu agente.

Quando o cessionário recebe o depósito ou a renda pré-paga, deve entregar uma notificação por escrito ao inquilino. A notificação deve conter o seu nome, endereço comercial e número de telefone da empresa ou do seu agente.

Penas por violação das disposições relativas à caução

Se houver violação de qualquer uma das disposições relativas à caução, o senhorio deve pagar ao inquilino duas vezes a caução mais os juros como penalidade, bem como os honorários do advogado e as custas judiciais. A única excepção a esta regra é para o erro de cálculo (não o não pagamento) dos juros.

O senhorio deve revelar a sua identidade ou a do seu agente

No início ou antes do início de um arrendamento, o senhorio deve revelar, por escrito, o nome, endereço e número de telefone de:

O proprietário, ou gestor autorizado; e
Uma pessoa autorizada a agir em nome ou por conta do proprietário para receber serviço ou processo, avisos e exigências.

Esta informação deve ser mantida actualizada e, se o proprietário não fizer as divulgações adequadas, o arrendatário pode rescindir o contrato de aluguer. Se o inquilino der a devida notificação e o senhorio continuar a não cumprir, o inquilino pode recuperar o maior dos danos efectivos ou de um mês de renda.

O senhorio deve notificar o inquilino de uma acção de execução hipotecária

Uma realidade infeliz dos últimos tempos é que muitas parcelas de imóveis, incluindo propriedades para arrendamento, estão a cair em execução hipotecária. Quando um senhorio é notificado com uma acção de execução hipotecária, deve notificar o arrendatário (e qualquer terceiro que esteja a pagar regularmente o aluguer ao arrendatário), por escrito, de que a acção de execução hipotecária foi intentada. Se o senhorio estiver a tentar arrendar o apartamento, deve também revelar a acção de execução pendente antes da assinatura do contrato de arrendamento.

Independentemente de a divulgação ser feita a inquilinos actuais ou potenciais inquilinos, o senhorio deve revelar o nome do caso, o número do caso, e a linguagem estatutária específica, deixando o inquilino saber que não precisa de desocupar o imóvel neste momento, que tem de continuar a pagar a renda, e que a propriedade não mudou. O senhorio deve notificar o arrendatário de que ainda é responsável pelas suas obrigações nos termos do contrato e que se houver uma mudança de proprietário, o senhorio notificará o arrendatário.

Se o senhorio não fizer a divulgação adequada, o arrendatário pode notificar por escrito e rescindir o contrato. O inquilino pode também recuperar $200,00 em danos.

O senhorio deve divulgar as condições que afectam a habitabilidade

Antes da assinatura de um contrato de arrendamento inicial ou da celebração de um contrato de renovação pelo arrendatário, o senhorio ou o seu agente deve divulgar o seguinte:

Se as áreas comuns ou unidade habitacional foram citadas para qualquer violação do código da cidade de Chicago nos 12 meses anteriores e se existe algum litígio de execução ou procedimentos do conselho de conformidade; e
Se a cidade de Chicago ou o fornecedor de serviços de utilidade pública emitiu um aviso de intenção de rescindir um serviço de utilidade pública para a unidade habitacional ou área comum.

A obrigação de divulgação é uma obrigação contínua.

Se o senhorio violar esta disposição, o arrendatário pode notificar por escrito e rescindir o contrato. O arrendatário também pode recuperar $200,00 em danos.

Sublocações razoáveis e mitigação de danos

Os senhorios em Chicago devem permitir aos seus arrendatários a sublocação. O senhorio pode exigir que o inquilino obtenha a sua permissão, mas a permissão não pode ser recusada de forma irrazoável e o senhorio não pode impor taxas ou encargos adicionais.

Se um inquilino rescindir um contrato de arrendamento sem justa causa, o senhorio deve fazer um esforço de boa fé para alugar o apartamento ao valor justo de arrendamento. Se o senhorio for capaz de subarrendar a unidade, o inquilino que rescindiu só é responsável na medida em que o senhorio recebe menos em renda do que receberia ao abrigo do contrato de arrendamento desfeito. Se o senhorio tentar subarrendar de boa fé, mas não arrendar a unidade, o inquilino que quebrou o arrendamento é responsável pelo aluguer devido, bem como pelos custos de publicidade do senhorio.

Termos do contrato de arrendamento a preço justo

A RLTO proíbe uma série de termos de arrendamento que a Cidade considere abusivos. Os termos que se seguem não são aplicáveis:

Acordo de renúncia aos direitos ou obrigações previstos pelo RLTO;
Autorização para confessar o julgamento;
Acordo que limita a responsabilidade do senhorio ou inquilino;
Acordo de renunciar à notificação de rescisão por escrito ou à forma de serviço;
Acordo de renunciar ao julgamento pelo júri;
Acordo de que o arrendatário pagará os honorários do advogado do senhorio, excepto nos casos previstos pelas regras, estatuto ou portaria do tribunal;
Acordo de que qualquer uma das partes pode cancelar ou rescindir o contrato de arrendamento num período de tempo mais curto do que a outra parte, a menos que seja divulgado num aviso separado; e
Acordo de taxas de mora superiores ao máximo legal;

p>As disposições acima são inaplicáveis e os inquilinos podem recuperar os danos efectivamente sofridos se o senhorio os aplicar. Se o senhorio tentar fazer cumprir uma disposição proibida, o arrendatário pode recuperar dois meses de renda.

Liberdade de retaliação

Um senhorio não pode retaliar contra um arrendatário excepto por violação do contrato de arrendamento ou violação de uma lei ou portaria. A retaliação inclui, mas não está limitada a:

Terminar um arrendamento;
Aumento do aluguer;
Diminuir os serviços;

li>Bringing ou ameaça de intentar uma acção judicial contra um inquilino por posse; e

Refeição de renovar um arrendamento.

Um senhorio não pode especificamente retaliar contra um inquilino se o inquilino tiver feito alguma das seguintes acções de boa fé:

Clamada de violação de código ou de práticas ilegais de senhorio ao governo, meios de comunicação social ou organizações comunitárias;
Procurou a assistência de uma organização comunitária ou dos meios de comunicação social para uma violação de código ou uma prática ilegal de senhorio;

Requereu ao senhorio que efectuasse reparações exigidas pelo código, portarias ou pelo contrato de arrendamento;Requereu um membro de um sindicato de inquilinos;Testificado em processo judicial ou administrativo relativo ao apartamento; ouExercido qualquer direito ou recurso previsto por lei.

Retaliação é uma defesa numa acção judicial por posse e um inquilino pode também recuperar o dobro da renda ou o dobro dos danos efectivos, o que for maior. O arrendatário pode também recuperar honorários razoáveis de advogados e pode recuperar a posse ou rescindir o arrendamento.

Retaliação é presumida se a conduta protegida tiver ocorrido no ano anterior ao acto de retaliação. Esta presunção é refutável.

Apenas ser despejado pelo xerife após um julgamento de posse

Illinois não é um estado de auto-ajuda. Os senhorios não podem despejar os inquilinos por conta própria. O único remédio para obter a posse de um apartamento é apresentar uma acção judicial por posse em tribunal, obter uma sentença, e fazer com que o xerife despeje o inquilino.

Historicamente, os senhorios tentaram de todas as formas forçar os inquilinos a deixar os apartamentos sem ir a tribunal. As seguintes acções são especificamente proibidas:

Travar, mudar ou remover fechaduras;
Travar uma entrada;
Remover portas ou janelas;
Interferir com serviços de utilidade pública;
Remover os bens pessoais do inquilino;
Remover ou incapacitar os móveis e aparelhos;

li>Utilizar ou ameaçar de força ou violência; ou li>Render qualquer parte do apartamento inacessível ou inabitável.

Violações sobre a proibição de auto-ajuda são levadas muito a sério. O Departamento de Polícia de Chicago deve investigar alegadas violações e deve multar o proprietário de $200 a $500 por dia em que a violação continue. Os inquilinos podem recuperar a posse da unidade e o maior de dois meses de renda ou o dobro dos danos efectivos.

Receber uma cópia do Resumo do Decreto

O Comissário do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Económico preparou um resumo do RLTO que deve ser anexado a cada contrato de arrendamento ou renovação do mesmo. Quando há um arrendamento oral, o senhorio deve entregar ao arrendatário uma cópia do resumo.

Se o senhorio não anexar o resumo, o arrendatário pode notificar por escrito e rescindir o contrato e pode também recuperar $100 em danos.

O que acontece se o senhorio violar a lei?

Como acima referido, há muitas soluções disponíveis para os arrendatários quando o seu senhorio viola a lei. Estes recursos incluem:

Danos estatutários em múltiplos de aluguer ou no depósito de segurança;

li>O direito de rescindir o aluguer;li>O direito de processar por danos efectivos;li>O direito de reter o aluguer;li>O direito de fazer reparações;li>O direito de posse; e>li>Quotas de advogado e custas judiciais.