Uma casa é um grande investimento. É também um grande comedor de dinheiro. E embora a contracção de apenas uma hipoteca seja muitas vezes suficientemente stressante, muitos proprietários de casas optam por contrair uma segunda hipoteca mais tarde para cobrir grandes despesas – incluindo a obtenção de fundos para colocar para uma primeira hipoteca de taxa de juro elevada.
A contracção de uma segunda hipoteca, como a contracção de uma primeira hipoteca, não é algo que deva ser prosseguido sem muita pesquisa. Abaixo, passaremos em revista os princípios básicos da segunda hipoteca para ajudar a orientar a sua tomada de decisão, bem como partilhar algumas das vantagens que podem fazer com que seja uma boa ideia contrair uma segunda hipoteca. Para além de fazer pesquisa aqui, recomendamos também que fale com um consultor financeiro que o possa ajudar a determinar se opções de financiamento alternativas podem ser mais adequadas às suas necessidades.
O que é uma Segunda Hipoteca?
Uma segunda hipoteca é um empréstimo garantido pela sua casa (outra forma de colocar isto é que a sua casa é a sua garantia no empréstimo – ou seja, se não pagar o empréstimo, não poderá ficar com a sua casa). Funciona de forma muito semelhante a uma primeira hipoteca, sendo a principal diferença que esta é uma hipoteca adicional sobre a sua casa e não o único empréstimo sobre a propriedade.
O montante que pode pedir emprestado quando contrai uma segunda hipoteca depende do capital que tem na sua casa, bem como do seu valor de mercado. Lembre-se: o capital é a quantia de capital que possui na sua casa. Este montante aumenta ou diminui dependendo de quanto paga para a sua hipoteca em cada mês e se a casa aumentou de valor, diminuiu de valor, ou manteve o seu valor.
Uma segunda hipoteca é um grande pagamento único, por isso os proprietários da casa em geral só a tiram para grandes despesas. Estas incluem:
- Alt>Aprimoramentos substanciais da casa, tais como reparações ou renovações dispendiosas de casas
- Custos de ensino
- Consolidação de dívidas
- Pôr mais dinheiro para uma primeira hipoteca com juros elevados e/ou uma primeira hipoteca com um PMI (seguro hipotecário privado)
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Nota que uma segunda hipoteca está subordinada a uma primeira hipoteca. Isto significa que se falhar em ambos os seus empréstimos, é o seu credor hipotecário original que terá os primeiros direitos sobre o produto da venda ou da execução da hipoteca. Isto faz de uma segunda hipoteca um esforço mais arriscado para os credores, e explica porque poderá enfrentar taxas de juro mais elevadas do que da primeira vez.
Segunda hipoteca vs. Refinanciamento de Cash Out
Se tudo isto lhe soa familiar, então poderá ser porque já ouviu falar de outras opções de empréstimo que usam a sua casa como garantia, incluindo refinanciamento de Cash Out. A principal diferença entre uma segunda hipoteca e um refinanciamento de cash out é que enquanto ambas lhe permitem pedir dinheiro emprestado usando o capital que possui na sua casa, uma segunda hipoteca cria uma hipoteca adicional que existe juntamente com a sua primeira, enquanto que um refinanciamento de cash out substitui a sua primeira hipoteca por uma nova.
Porquê então optar por contrair uma segunda hipoteca em vez de apenas criar uma nova? Se as taxas de hipoteca subiram, provavelmente será melhor contrair uma segunda hipoteca mais pequena para cobrir apenas o que precisa, em vez de refinanciar a uma taxa de juro mais elevada. Contrair menos dinheiro significa também menores custos de encerramento, o que é uma boa vitória a curto prazo.
Segunda Hipoteca vs. Linha de Crédito Home Equity (HELOC)
Outra opção de financiamento de que provavelmente já ouviu falar é uma linha de crédito home equity, ou HELOC. Com um HELOC, volta a pedir dinheiro emprestado contra o capital da sua casa, com um período padrão de saque de 10 anos durante o qual pode retirar fundos desse montante, normalmente seguido de 20 anos para reembolso. Tal como uma segunda hipoteca, isto cria um empréstimo que é, para além do seu primeiro empréstimo, em vez de o substituir, como faria com um refinanciamento de cash out.
As para escolher uma segunda hipoteca em vez de uma linha de crédito de home equity, que mais uma vez se reduz normalmente a taxas – embora num sentido diferente do refinanciamento. As taxas de juros da segunda hipoteca são tipicamente fixas, o que significa que aquilo com que se concorda no dia em que se fecha é o que se vai pagar durante a vida do empréstimo. No entanto, uma linha de crédito de capital imobiliário tem normalmente uma taxa de juro variável que pode (e muitas vezes muda) ao longo da duração do empréstimo. Se as taxas subirem, poderá acabar por pagar mais do que o previsto.
Vantagens de uma segunda hipoteca
Se precisar de muitos fundos – e rapidamente – então uma segunda hipoteca é definitivamente uma opção que vale a pena considerar. Há três grandes vantagens em optar por esta via:
P>Pode pedir muito emprestado. Se precisar de muito dinheiro para algo como uma grande melhoria da casa, então uma segunda hipoteca é uma boa maneira de a obter. Ao contrário dos empréstimos pessoais, que são frequentemente limitados a um determinado montante qualificado, um segundo limite de empréstimo hipotecário baseia-se no montante de capital próprio que tem na sua casa. E se já lá estiver há algum tempo, então deverá ter muito. Normalmente pode pedir emprestado até 80% do valor da sua casa, embora o montante ainda devido na sua primeira hipoteca seja tomado em consideração.
Poderá obter alguns benefícios fiscais. Dependendo daquilo para o qual planeia contrair uma segunda hipoteca, poderá obter alguns benefícios fiscais – por exemplo, se utilizar o dinheiro para certas melhorias de eficiência energética. No entanto, os benefícios fiscais não são uma garantia, especialmente com a Tax Cuts and Jobs Act de 2017 (pode encontrar um bom explicador desse plano aqui), mas vale definitivamente a pena falar com o seu preparador de impostos para ver se os seus planos para a sua segunda hipoteca garantem uma redução de impostos ou dois.
Poderá obter uma taxa de juros mais baixa do que outras opções de financiamento. Uma casa tem muito valor, o que a torna uma garantia preferencial sobre um empréstimo. E embora seja o seu primeiro mutuante que tem o direito total aos rendimentos do activo em caso de incumprimento, ter uma garantia tão forte ainda significa frequentemente que obtém uma taxa de juro mais baixa do que obteria com opções de financiamento que não são garantidas pela sua casa.
Como para as desvantagens, todos os empréstimos trazem consigo alguns riscos que tem de equilibrar com as recompensas. E um dos maiores riscos com uma segunda hipoteca é que terá de fazer dois pagamentos de hipoteca todos os meses em vez de apenas um, o que poderia esticar o seu orçamento e levar à execução da hipoteca. Também terá de cobrir novamente os custos de encerramento, incluindo coisas como verificações de crédito e taxas de originação – o que pode ser rápido.
A melhor maneira de garantir que toma a decisão financeira mais inteligente para obter o dinheiro de que necessita é trabalhar com um consultor qualificado que possa analisar a sua situação e avaliá-la juntamente com as suas várias opções de financiamento.
Tenha a certeza de que, além de fazer a sua devida diligência em termos de investigação, também procura as melhores condições. Embora a sua taxa de juro seja largamente baseada nos seus rendimentos e histórico de crédito, provavelmente encontrará condições diferentes de mutuante para mutuante. Não tem a certeza por onde começar? Fale com o seu corretor de hipoteca original. Também pode falar com o seu corretor e obter recomendações para um corretor ou originador de empréstimos.