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Rischi che dovete considerare PRIMA di trasferire la proprietà della vostra casa.

Dall’avvocato John L. Roberts

Gli accordi di successione o di proprietà congiunta possono funzionare per alcune persone che vogliono evitare la successione. Ma non firmate un atto di trasferimento della vostra casa se non avete gli occhi ben aperti sui problemi che il trasferimento potrebbe causare a voi e alla vostra famiglia. Considerate i rischi della proprietà a vita e della proprietà congiunta, prima di decidere:

Rischio #1: Se la casa viene venduta durante la vostra vita, potreste avere problemi di imposta sul reddito.

L’esclusione della residenza principale è un’importante agevolazione fiscale che è disponibile per i proprietari di casa. Assicuratevi di capire come funziona l’esclusione prima di trasferire la casa a un membro della famiglia. Il trasferimento di una residenza principale può squalificarvi da una parte o da tutta l’esclusione dell’imposta sui guadagni di capitale sulla vendita della residenza, e causare un’inutile imposta sul reddito quando la residenza viene venduta in futuro. Se perdete l’esclusione e la famiglia decide di vendere la casa durante la vostra vita, potreste trovarvi di fronte a un’imposta sulle plusvalenze su qualsiasi guadagno (profitto) sulla vendita della casa.

La coppia ha perso l’esclusione fiscale per la residenza principale. Mio padre ed io abbiamo pranzato nel suo centro di vita assistita con una coppia che ci ha raccontato come non potevano vendere la loro casa. La casa valeva dieci volte quello che avevano pagato negli anni ’50. Il problema non era che nessuno voleva comprare la casa. Il problema erano le tasse sul reddito. Hanno mantenuto una proprietà a vita quando hanno devoluto la casa ai loro figli anni prima, e questo ha posto fine alla loro esclusione fiscale della residenza principale. Per ottenere di nuovo l’esclusione, avrebbero dovuto trasferirsi di nuovo nella casa e viverci per 2 anni. Ora, se la casa viene venduta prima della loro morte, i figli devono pagare le tasse sulle plusvalenze sull’aumento di valore.

Rischio #2: Il valore della casa conta contro di voi se avete bisogno di Medicaid per pagare le cure in casa di cura entro 5 anni dal trasferimento.

Medicaid ha un periodo di 5 anni. Con poche eccezioni, un trasferimento di casa conterà come una squalifica se si richiede la copertura di una casa di cura entro 5 anni dal trasferimento della casa.

La vedova si è squalificata dalla copertura Medicaid per le case di cura. Una vedova e i suoi figli decisero che avrebbe trasferito la casa ai suoi figli, mantenendo una proprietà a vita. Un anno dopo, la vedova si è trasferita in una vita assistita, e mesi dopo ha avuto bisogno di assistenza in una casa di cura. Il trasferimento della casa la squalificò dalla copertura Medicaid di cui aveva bisogno per pagare la casa di cura. Se la vedova in questo particolare esempio avesse ottenuto una consulenza professionale, potrebbe essersi informata sui regolamenti di Medicaid che permettono a un figlio che presta assistenza di ottenere la proprietà della casa di un genitore se il genitore si trasferisce dalla casa direttamente a una casa di cura.Il figlio adulto aveva vissuto nella sua casa per più di due anni, e si era preso cura di lei. Ma l’atto di proprietà a vita ha cancellato l’eccezione del caregiver.

Rischio#3: Tuo figlio o membro della famiglia potrebbe andare in fallimento.

Se date la comproprietà o un interesse residuo nella vostra casa a vostro figlio o ad un altro membro della famiglia, la vostra casa diventa esposta ai problemi finanziari, ai pegni e ai creditori di tutti i comproprietari.

La vedova paga il fallimento del figlio. Una vedova ha trasferito la proprietà della sua casa al figlio, mantenendo una proprietà a vita. Anni dopo, la madre si trasferì in una vita assistita, e aveva bisogno dell’equità della casa per pagare l’affitto. Quando arrivò il momento di vendere la casa, i registri immobiliari mostrarono che il figlio era andato in bancarotta. Per liberare il titolo di proprietà della casa, il curatore fallimentare ha chiesto una parte del ricavato della vendita della casa per pagare i creditori del figlio,

Rischio #4: Tuo figlio o membro della famiglia potrebbe divorziare.

Se la mamma trasferisce un interesse di proprietà nella sua casa al figlio, e il figlio deve divorziare, la casa della mamma è un problema nel procedimento di divorzio, perché il figlio è un proprietario della casa.

Rischio #5: Il tuo figlio o membro della famiglia potrebbe avere un grave incidente.

Se trasferisci la proprietà della tua casa a un figlio o a un membro della famiglia, e questi diventa responsabile di un grave incidente, i pegni possono essere messi contro la casa. Se l’assicurazione del bambino non copre la responsabilità, la vittima può mettere dei pegni e forzare la vendita della casa.

Una coppia ha dovuto annullare l’atto di proprietà della vita e recuperare la casa dal figlio. Una coppia ha trasferito la sua casa al figlio adulto, mantenendo una proprietà a vita. Anni dopo, il figlio ha avuto un grave incidente, è diventato disabile e ha avuto bisogno della copertura di Medicaid. Il figlio ha dovuto restituire la casa ai genitori.

Rischio # 6: Tuo figlio o membro della famiglia potrebbe precederti.

Se trasferite la vostra casa a vostro figlio, e il bambino muore, la proprietà della casa fa parte del patrimonio del bambino. Il problema è ancora più complicato se il bambino non ha un testamento, e/o passa con creditori o altre passività.

L’atto di proprietà della vita costringe la famiglia a sottoporre a prova il patrimonio del figlio deceduto. Una vedova ha trasferito la proprietà della sua casa ai suoi figli, mantenendo una proprietà a vita. Anni dopo, ad uno dei figli fu diagnosticata una malattia terminale e morì. La casa della vedova era ora parzialmente di proprietà del patrimonio del figlio deceduto. L’unico modo in cui può essere venduta o trasferita è con una causa in tribunale per il patrimonio del bambino.

Rischio #7: Potreste decidere di non voler più vivere nella casa, ma vostro figlio non vi darà la casa indietro.

Le persone di solito trasferiscono gli interessi di proprietà nelle loro case con il pensiero che ci vivranno per il resto della loro vita. A volte le persone cambiano idea e si rendono conto che preferirebbero vivere da qualche altra parte che è meno costosa, più nuova, in un clima più caldo, più vicina agli amici, o altro. Se il bambino si rifiuta di ritrasferire la proprietà a voi, siete in balia del bambino. Link al parere del testimone esperto nel caso della Corte Superiore della Contea di Hampden.

Il bambino chiede soldi per rilasciare la proprietà della casa dei genitori. Una coppia ha trasferito la proprietà della propria casa ai figli, mantenendo una proprietà a vita. Anni dopo, uno dei figli è stato incarcerato. I genitori desideravano che la proprietà della loro casa fosse loro restituita. Il bambino ha insistito che i suoi genitori lo pagassero per firmare un atto di restituzione della loro casa.

Rischio #8: Potreste decidere di voler sistemare la casa per continuare a viverci.

Mettendo una casa o qualsiasi altro bene in comproprietà di una proprietà di vita si rinuncia al controllo. Rinunciate al diritto di fare ciò che volete con la vostra casa. Vi viene richiesto di condividere la gestione del bene con le altre persone che possiedono la casa. Potrebbero opporsi o ignorare le vostre richieste di fare riparazioni e miglioramenti. Questo rischio può essere evitato con un Trust che richiede al Trustee di proteggere i vostri interessi. Se la casa viene trasferita ad un Trustee, il Trustee deve rispettare le indicazioni che scrivete nel documento del Trust. Il fiduciario ha il dovere fiduciario di proteggere i vostri interessi.

Conclusione:

Consultate sempre un professionista che possa spiegarvi i rischi e capire i vostri migliori interessi, prima di designare i beneficiari, cambiare la proprietà dei beni, o trasferire interessi di proprietà a figli, parenti o altre persone. La proprietà congiunta può causare gravi conseguenze fiscali e può esporre l’intera proprietà ai creditori di uno qualsiasi dei comproprietari. Considerate le alternative che potrebbero darvi la flessibilità e la protezione che desiderate per la vostra salute, la vostra casa e i vostri risparmi di una vita:
Revocable Living Trust
Irrevocable Asset Protection Trust
Testamentary Trust
Caregiver Contract