Che cos’è il Retainage?
Il Retainage è la trattenuta di una parte dei fondi che sono dovuti a un appaltatore o subappaltatore fino al completamento del progetto di costruzione. Ha lo scopo di servire come un incentivo finanziario e un’assicurazione che l’appaltatore completerà il progetto in modo soddisfacente.
La trattenuta è stata una pratica standard nei progetti di costruzione negli Stati Uniti per un secolo intero. Al giorno d’oggi, è un requisito su praticamente tutti i prestiti di costruzione. Nei progetti di costruzione pubblici, la trattenuta è prescritta da leggi statali con percentuali fisse e condizioni di rilascio, mentre nei progetti privati è regolata dai termini del contratto.
Nel regno dei prestiti edilizi, la trattenuta è un termine un po’ controverso. Viene spesso dipinto come un onere imposto ai proprietari e agli appaltatori dall’istituto di credito, anche se serve principalmente a fornire un’ulteriore garanzia che il progetto di costruzione sarà completato. Ma, prima di andare avanti, definiamo prima di tutto di cosa stiamo parlando.
Come funziona il Retainage?
Più comunemente, la percentuale di trattenuta viene prelevata da ogni pagamento di avanzamento nel processo di costruzione. Prelevata dalle singole rate, la trattenuta non rappresenta un grande onere sui costi di costruzione in corso, ma nel tempo si accumula per fornire un forte incentivo agli appaltatori a completare il loro lavoro.
La percentuale di trattenuta è a volte fissa e a volte una questione di accordo, ma è più comunemente fissata tra il 5% e il 10% dei fondi totali approvati. (Il 10% è lo standard per i progetti pubblici.) Possono anche essere definiti in modo scalare dal contratto con percentuali diverse trattenute per le diverse fasi di costruzione.
La trattenuta viene rilasciata e i fondi vengono pagati agli appaltatori e ai subappaltatori una volta che il progetto di costruzione è completato – di solito dopo che il rilascio finale del pegno è stato firmato, insieme a qualsiasi certificato di completamento pertinente.
Perché la trattenuta è importante?
La trattenuta rimane la più efficace politica di assicurazione per il completamento con successo dei progetti di costruzione. Questo è particolarmente importante nelle fasi finali del progetto, quando l’appaltatore potrebbe determinare che è finanziariamente più conveniente passare semplicemente al progetto successivo, dato che non ci sono fondi di trattenuta da raccogliere al completamento del progetto corrente.
La trattenuta rappresenta anche fondi prontamente disponibili in caso di inadempienza dell’appaltatore. Se un appaltatore non è in grado di completare il lavoro o soddisfare i suoi obblighi finanziari a causa di vari fattori (come beni congelati, frode, o una causa legale) questi fondi possono essere utilizzati per rimediare all’inadempienza, pagare i fornitori e i subappaltatori per completare il lavoro, ecc.
Un caso contro la trattenuta
I proprietari e gli appaltatori tendono a incolpare parzialmente la trattenuta per i problemi di flusso di cassa e i ritardi nei pagamenti. Si sostiene che la trattenuta può essere abusata e può causare controversie e ritardi nei pagamenti quando l’appaltatore e il proprietario hanno opinioni diverse sul completamento del progetto. Questo può risultare in oneri finanziari per i subappaltatori coinvolti nel progetto.
Siccome rappresenta solo una piccola percentuale (fino al 10%) delle singole estrazioni, è sicuro dire che qualsiasi problema di questo tipo è più probabile che sia il risultato di una cattiva programmazione, pianificazione e implementazione del processo. Questo problema può essere rimediato fin dall’inizio, attraverso una chiara definizione contrattuale di completamento sostanziale e una linea temporale ben definita per il completamento e il rilascio delle trattenute. Inoltre, il software per i prestiti edilizi può essere utile per l’implementazione del processo e il monitoraggio dell’acconto.
Il verdetto finale
Nonostante sia comunemente considerato un “male necessario”, il fatto che l’acconto sia rimasto un tipo di veicolo di leva per un secolo intero è un credito alla sua efficacia. Nel corso degli anni è stato messo in discussione e modificato un certo numero di volte, e anche oggi ci sono varie altre soluzioni presentate come alternative. Tuttavia, la maggior parte di queste soluzioni alternative cercano di rimediare all’interruzione percepita del flusso di cassa dalle risorse trattenute ed eliminano effettivamente l’incentivo finanziario per il completamento del progetto.
La trattenuta ha dimostrato più volte di essere la migliore garanzia del completamento di un lavoro. In definitiva, qualsiasi effetto negativo (a torto o no) associato alla trattenuta può essere evitato con una valutazione realistica del budget, termini contrattuali ben definiti e un’efficace implementazione dei processi.