Una casa es una gran inversión. También es un gran consumidor de dinero. Y mientras que sacar una sola hipoteca es a menudo lo suficientemente estresante, muchos propietarios optan por sacar una segunda hipoteca más adelante para cubrir grandes gastos, incluyendo la obtención de fondos para poner hacia una primera hipoteca de alta tasa de interés.
Sacar una segunda hipoteca, al igual que sacar una primera hipoteca, no es algo que se debe perseguir sin mucha investigación. A continuación, vamos a repasar los fundamentos de las segundas hipotecas para ayudar a guiar su toma de decisiones, así como compartir algunas de las ventajas que podrían hacer que sea una buena idea para que usted tome una segunda hipoteca. Además de investigar aquí, también le recomendamos que hable con un asesor financiero que pueda ayudarle a determinar si otras opciones de financiación pueden ajustarse mejor a sus necesidades.
¿Qué es una segunda hipoteca?
Una segunda hipoteca es un préstamo garantizado por su casa (otra forma de decirlo es que su casa es la garantía del préstamo, es decir, si no paga el préstamo, no se queda con su casa). Funciona de forma muy similar a una primera hipoteca, con la diferencia principal de que se trata de una hipoteca adicional sobre su casa y no el único préstamo sobre la propiedad.
La cantidad que puede pedir prestada al pedir una segunda hipoteca depende del capital que tenga en su casa, así como de su valor de mercado. Recuerde: el patrimonio neto es la cantidad de capital que posee en su casa. Esta cantidad aumenta o disminuye en función de lo que pague por su hipoteca cada mes y de si la casa ha aumentado de valor, ha disminuido de valor o ha mantenido su valor.
Una segunda hipoteca es el pago de una gran suma global, por lo que los propietarios de viviendas generalmente sacan una sólo para gastos importantes. Estos incluyen:
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- Mejoras sustanciales en la casa, como reparaciones o renovaciones costosas de la casa
- Costes de matrícula
- Consolidación de deudas
- Poner más dinero en una primera hipoteca de alto interés y/o una primera hipoteca con un PMI (seguro hipotecario privado)
- Note que una segunda hipoteca está subordinada a una primera hipoteca. Esto significa que si usted no cumple con sus dos préstamos, es su prestamista hipotecario original quien tendrá la primera oportunidad de venta o de ejecución hipotecaria. Esto hace que una segunda hipoteca sea un esfuerzo más arriesgado para los prestamistas, y explica por qué podría enfrentarse a tipos de interés más altos que la primera vez.
Segunda hipoteca vs. Refinanciación en efectivo
Si todo esto le resulta familiar, entonces podría ser porque ha oído hablar de otras opciones de préstamo que utilizan su casa como garantía, incluyendo la refinanciación en efectivo. La principal diferencia entre una segunda hipoteca y una refinanciación en efectivo es que, si bien ambas le permiten pedir dinero prestado utilizando el capital que posee en su casa, una segunda hipoteca crea una hipoteca adicional que existe junto a la primera, mientras que una refinanciación en efectivo sustituye su primera hipoteca por una nueva.
¿Por qué entonces podría elegir sacar una segunda hipoteca en lugar de simplemente crear una nueva? Si los tipos de interés de las hipotecas han subido, probablemente le convenga pedir una segunda hipoteca más pequeña para cubrir sólo lo que necesita, en lugar de refinanciar a un tipo de interés más alto. Sacar menos dinero también significa menores costes de cierre, lo que es una buena ganancia a corto plazo.
Segunda hipoteca frente a línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
Otra opción de financiación de la que probablemente haya oído hablar antes es una línea de crédito con garantía hipotecaria, o HELOC. Con una HELOC, usted vuelve a pedir dinero prestado contra el patrimonio de su casa, con un período estándar de 10 años durante el cual puede sacar fondos de esa cantidad, normalmente seguido de 20 años para su reembolso. Al igual que una segunda hipoteca, esto crea un préstamo que se suma a su primer préstamo en lugar de reemplazarlo como lo haría con una refinanciación en efectivo.
En cuanto a la elección de una segunda hipoteca sobre una línea de crédito con garantía hipotecaria, que de nuevo por lo general se reduce a las tasas, aunque en un sentido diferente a la refinanciación. Los tipos de interés de las segundas hipotecas suelen ser fijos, lo que significa que lo que se acuerda el día del cierre es lo que se pagará durante la vida del préstamo. Sin embargo, una línea de crédito con garantía hipotecaria suele tener un tipo de interés variable que puede cambiar (y a menudo lo hace) a lo largo del préstamo. Si los tipos suben, podría acabar pagando más de lo previsto.
Ventajas de una segunda hipoteca
Si necesita muchos fondos -y rápido-, una segunda hipoteca es definitivamente una opción que merece la pena considerar. Hay tres grandes ventajas al elegir esta ruta:
Puedes pedir mucho prestado. Si necesita una gran cantidad de dinero para algo como una mejora importante de la casa, entonces una segunda hipoteca es una buena manera de conseguirlo. A diferencia de los préstamos personales, que a menudo tienen un tope de una determinada cantidad, el límite de préstamo de una segunda hipoteca se basa en la cantidad de capital que tiene en su casa. Y si llevas un tiempo en ella, deberías tener mucho. Por lo general, puede pedir prestado hasta el 80% del valor de su casa, aunque se tiene en cuenta la cantidad que aún debe en su primera hipoteca.
Podría obtener algunos beneficios fiscales. Dependiendo de la finalidad de la segunda hipoteca, puede obtener algunos beneficios fiscales, por ejemplo, si utiliza el dinero para ciertas mejoras de eficiencia energética. Sin embargo, los beneficios fiscales no son una garantía, especialmente con la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2017 (puede encontrar una buena explicación de ese plan aquí), pero definitivamente vale la pena hablar con su preparador de impuestos para ver si sus planes para su segunda hipoteca justifican una o dos exenciones fiscales.
Podría obtener una tasa de interés más baja que otras opciones de financiación. Una casa tiene mucho valor, lo que la convierte en la garantía preferida en un préstamo. Y aunque es su primer prestamista el que tiene derecho a los ingresos de los activos en caso de impago, el hecho de tener una garantía tan sólida suele significar que se obtiene un tipo de interés más bajo que el que se obtendría con las opciones de financiación que no están garantizadas por la vivienda.
En cuanto a las desventajas, todos los préstamos conllevan algunos riesgos que hay que equilibrar con las recompensas. Y uno de los mayores riesgos de una segunda hipoteca es que tendrás que hacer dos pagos hipotecarios cada mes en lugar de uno solo, lo que podría estirar tu presupuesto y llevar a una ejecución hipotecaria. También tendrá que cubrir los costos de cierre de nuevo, incluyendo cosas como las comprobaciones de crédito y los honorarios de origen, que pueden sumar rápidamente.
La mejor manera de asegurarse de que usted toma la decisión financiera más inteligente para obtener el dinero que necesita es trabajar con un asesor calificado que puede ver su situación y evaluarla junto con sus diversas opciones de financiación.
Asegúrese de que, además de hacer su debida diligencia en términos de investigación, también busque los mejores términos. Mientras que su tasa de interés se basa en gran medida en sus ingresos y su historial de crédito, probablemente encontrará diferentes términos de un prestamista a otro. ¿No estás seguro de por dónde empezar? Habla con tu agente hipotecario original. También puede hablar con su agente inmobiliario para que le recomiende un agente u originador de préstamos.