Fotobron
In onze vorige blogpost – Vergunningen & Verbouwen: Wat u moet weten – hebben we uitgelegd wat vergunningen zijn, wat er komt kijken bij het aanvragen van een vergunning, en wanneer het nodig is om er een te verkrijgen. Als een ontwerp-bouw bedrijf, het verkrijgen van de vereiste vergunningen van de stad voorafgaand aan de verbouwing van een huis is onderdeel van onze standaard procedure. Er zijn echter veel gevallen waarin verbouwingsbedrijven, algemene aannemers, of de huiseigenaren zelf besluiten een project uit te voeren zonder de nodige vergunningen te verkrijgen. Dit is niet verwonderlijk, want het verkrijgen van een vergunning kan een vervelend en tijdrovend proces lijken, vooral als u niet bekend bent met het proces. De vergunning kan duur zijn, extra werk met zich meebrengen en vertragingen in de bouw veroorzaken. Veel huiseigenaren denken ook dat het niet erg is om geen vergunning te hebben en maken zich geen zorgen om gepakt te worden.
Is het de moeite waard om het risico te nemen om geen vergunning te hebben voor uw verbouwingsproject? Hier zijn 6 risico’s van verbouwen zonder vergunning:
Photo Bron
1. Werkzaamheden zonder vergunning kunnen verkeerd worden uitgevoerd
We hadden onlangs een klant die naar ons toekwam met zorgen over een project dat door een andere aannemer was voltooid. De aannemer vertelde de huiseigenaar dat het werk correct was gedaan en dat er een vergunning van de gemeente was verkregen. Maar wat bleek, geen van beide verklaringen was waar. Omdat er geen vergunning was aangevraagd, was er geen eindinspectie en werd de ondeugdelijke constructie onopgemerkt gelaten. Uiteindelijk hebben we het gedane werk moeten afbreken en het project volledig opnieuw en correct moeten uitvoeren. De klant was zeer dankbaar dat we konden helpen, maar uiteindelijk betaalden ze het dubbele voor het werk omdat het opnieuw moest worden opgebouwd. Helaas zijn niet alle aannemers even integer als u zou verwachten. Daarom is het belangrijk dat u een grondig gesprek voert met uw aannemer en dat u zeker weet dat hij op de hoogte is van het vergunningsproces voordat u hem de klus aanbiedt.
Foto bron
2. De verzekering van de huiseigenaar dekt mogelijk geen schade als gevolg van een verbouwing waarvoor geen vergunning is afgegeven.
De vergunningen zijn er als een manier voor de stad om bouwvoorschriften te reguleren en ervoor te zorgen dat de bouw veilig is voor de bewoners. Als een verbouwing onjuist is uitgevoerd en later een ongeluk veroorzaakt, zoals brand of overstroming, wordt de schade mogelijk niet gedekt door de verzekering van de huiseigenaar als de verbetering zonder vergunning is uitgevoerd. U kunt zich voorstellen dat dit een grote financiële nachtmerrie kan worden als u een aanzienlijk bedrag in uw verbouwing heeft geïnvesteerd en dan uiteindelijk duizenden euro’s meer moet betalen om het te laten repareren als gevolg van een gevaarlijke constructie.
Photo Source
3. De gemeente kan eisen dat u uw project afbreekt
Stadscode vereist vaak dat het geraamte wordt geïnspecteerd door de gemeente voordat de gipsplaten worden opgehangen. Als dit niet wordt gedaan, kan een stadsinspecteur eisen dat de muren worden afgebroken. Dit geldt ook voor alles wat aan de muren is bevestigd, zoals tegels, kasten, aanrechtbladen, enz. Dit is ook belangrijk om te onthouden als uw project is een exterieur baan, zoals het toevoegen van op een terrasoverkapping of vrijstaande garage. Als het iets is wat uw buren kunnen zien, is het mogelijk dat ze het kunnen melden. Als een inspecteur vervolgens komt om te ontdekken dat het werk verkeerd is gedaan en er geen vergunning is verkregen, kunnen ze eisen dat uw nieuw gebouwde project wordt gesloopt.
Fotobron
4. De gemeente kan boetes opleggen.
Als u uw nieuwbouw niet hoeft af te breken, kunt u nog steeds worden geconfronteerd met boetes voor het niet verkrijgen van een vereiste vergunning. Dit kan u het drievoudige of zelfs het viervoudige kosten van de oorspronkelijke vergunning. Ook al lijkt de vergunning duur, geloof ons, vooraf betalen bespaart u op de lange termijn veel geld!
Foto bron
5. Als u van plan bent uw huis te verkopen en de taxateur neemt de extra vierkante meters niet mee in de taxatie omdat het niet is toegestaan, dan zal het huis voor veel minder worden getaxeerd. Dit is slecht nieuws, want u zult niet in staat zijn om uw huis te verkopen voor het bedrag dat u zou willen. Bijvoorbeeld, als een kamer van 10×10 niet is toegestaan, is dat 100 vierkante meter. Tegen $200 per vierkante voet kunt u mogelijk $20.000 aan waarde verliezen!
Foto Bron
6. Het verkrijgen van een vergunning nadat de bouw is voltooid is soms mogelijk, maar duur.
In sommige gevallen kunnen huiseigenaren een “as built”-vergunning van de stad krijgen als het project zonder vergunning is voltooid. Dit kan het geval zijn als de vorige eigenaar het huis zonder vergunning heeft gebouwd en u het huis vervolgens heeft gekocht met de bedoeling het te verkopen. Het proces omvat meestal het inhuren van een architect om de plannen te tekenen, die de stad moet bekijken en goedkeuren. Dit kan duizenden dollars kosten, afhankelijk van het project. Het is het beste om te controleren of toevoegingen of renovaties zijn toegestaan voordat u een huis koopt, vooral als u van plan bent om het later te verkopen.
Hoewel het mogelijk is om een verbouwing uit te voeren zonder een vergunning te verkrijgen, raden wij het zeker niet aan! Zoals u ziet, zijn er veel risico’s aan verbonden die kunnen leiden tot ongunstige omstandigheden en financiële lasten. Het beste is om contact op te nemen met uw gemeente om te bespreken welke vergunningen nodig zijn voor uw project en ook om ervoor te zorgen dat de aannemer die u inhuurt ervaren is en kennis heeft van het vergunningsproces.
Als u meer vragen heeft over vergunningen of een mogelijk verbouwingsproject wilt bespreken, helpen we u graag! Vul een contactformulier in op onze website om de details van uw project te specificeren en we nemen zeker contact met u op!
Welke groeten,
Het Medford Design-Build Team