Heading

Toen Cameron Crow, 29, drie jaar geleden een verhuizing naar zijn geboortestad Boise, Idaho, overwoog, reageerden zijn vrienden met verwarring. Crow werkte destijds als data-analist in San Francisco, het tech-hub van het land; waarom zou hij dat verlaten voor een kleine stad in Idaho?

Crow zei dat ze maar één zin nodig hadden om het licht te zien: “Je kunt gemakkelijk een eigen huis bezitten, met de fiets in 10 minuten naar je werk pendelen en in de binnenstad ambachtelijke bieren van $4 drinken.”

Drie jaar nadat Crow naar huis terugkeerde, een Boise boemerang werd en zijn eigen analistenbureau begon, realiseert hij zich dat hij in een heel andere stad is dan die waarin hij opgroeide en die hij aan vrienden voorhield. De pittoreske metropool aan de Boise rivier is booming. Nieuwe bedrijven – en ja, brouwerijen – hebben de kern veranderd van een stad die lovende kritieken heeft gekregen voor zijn leefbaarheid en nabijheid tot de natuur.

Het metrogebied van Boise (700.000 inwoners) heeft ook de keerzijde van de snelle groei ondervonden. Idaho, nu de snelst groeiende staat in het land, en Boise, in veel opzichten een ‘boomtown’, hebben de druk gevoeld van het recente succes van de stad. Het centrum van de stad heeft te kampen met verkeersproblemen en de kosten voor huisvesting zijn de pan uit gerezen. De staat voorspelt dat er in 2025 nog eens 100.000 mensen in de regio zullen wonen.

Zoals Crow zegt, als mensen aan Boise, of Idaho dachten, dachten ze meestal aan aardappelen, het kenmerkende blauwe veld dat gebruikt wordt door het voetbalveld van Boise State University (“Smurf turf”), of de film Napoleon Dynamite. In toenemende mate is de stad ook bekend als een bestemming voor nieuwkomers, velen van hen uit Californië, Seattle, en Portland.

Net als andere kleinere steden in het westen, zoals Reno, Nevada, en Spokane, Washington, verergert een echo-boom die wordt aangedreven door West-Coasters die uit hun steeds duurder wordende metropolen wegtrekken, de problemen van economische groei en een krappe huizenmarkt. Volgens de meest recente volkstellingsgegevens, van de ruwweg 80.000 nieuwe Idaho-ingezetenen in 2016, kwamen 17.000 (ongeveer 21 procent) uit Californië (vandaar de term “Californiacation”), en 9.300 kwamen uit Washington. Realtor.com vond dat vorig kwartaal, 86 procent van alle out-of-state weergaven van Boise listings kwam uit de Golden State. Deze huizenkopers, vooral gepensioneerden, die cashten op de prijzen van Californië of Seattle en willen kopen in en rond Boise, hebben geholpen de kosten van onroerend goed te verhogen.

De mediane huizenprijs voor Ada County, Idaho, die Boise omvat, was $ 209.990 in oktober 2014, volgens Boise Regional Realtors voorzitter Phil Mount. Vorige maand was dat 324.950 dollar, een stijging van bijna 55 procent. De mediane prijs sprong alleen vorig jaar al met 15,2 procent.

Volgens Don Day, uitgever en schrijver voor BoiseDev, een site die lokaal ontwikkelingsnieuws verslaat, is de regio nu meer uitgestrekt en duur. Kleinere voorsteden zoals Nampa en Meridian zijn booming en landbouwwegen worden opnieuw geasfalteerd om plaats te maken voor geplande gemeenschappen. Terwijl de lokale bevolking de stijgende huizenprijzen kan zien, kunnen zij, in tegenstelling tot nieuwkomers, niet inruilen.

“Uiteindelijk ervaren mensen groei persoonlijk, door hoe moeilijk het is om in de binnenstad te parkeren, hoe lang het duurt om op het werk te komen, of als hun kind zich een huis in de buurt kan veroorloven,” zegt Jen Schneider, een professor in het overheidsbeleid aan Boise State. “Ik ben hier geboren en getogen toen het nog een slaperig stadje was. Je kunt nog steeds ’s morgens de heuvels beklimmen en niemand zien. Als je die dingen begint te zien veranderen, vooral door de concurrentie van mensen uit Californië, is dat niet alleen NIMBYisme. Het zijn mensen die vasthouden aan iets dat ze dierbaar is.”

“Ze proberen gas te geven op het vuur van de groei”

Het bewijs van de bloei van Boise is alomtegenwoordig, volgens de oude bewoners: In de binnenstad zijn microbrouwerijen en appartementencomplexen verrezen, en elektrische scooters rijden door de steeds voller wordende straten. Techbedrijven zoals Payocity hebben zich hier gevestigd, wat een boost betekent voor de gevestigde techindustrie in een regio die van oudsher bekend staat als Treasure Valley. In de buurt van het Zions Bank Building, een recente aanwinst voor de skyline van Boise, zijn het technologie-investeringsbedrijf Clearwater Analytics en de informatica-afdeling van de Boise State University slechts een paar verdiepingen van elkaar verwijderd op 777 Main Street. Over een experiment in synergie gesproken.

En er komt nog meer. Uitgebreide geplande gemeenschappen, waaronder een ontwikkeling in het nabijgelegen Syringa Valley met 2.000 woningen, proberen het woningtekort in het gebied om te buigen; de regio Boise heeft de afgelopen vier jaar een voortdurende maand-op-maand voorraaddaling gezien. Twee grote openbare projecten, waaronder een multifunctioneel stadion en een bibliotheek van meer dan 100 miljoen dollar, ontworpen door Habitat 67 architect Moshe Safdie, zouden een belangrijke investering in de stedelijke infrastructuur symboliseren. Voor velen symboliseren ze ook dat Boise te snel verandert.

“Mensen zijn bezorgd dat de stad probeert gas te geven op het vuur van de groei,” zegt Crow. “Mensen denken dat ze elke kans grijpen om Boise te laten groeien.”

Boise heeft al eerder een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt, vooral in de jaren ’80 en eind jaren ’90. De ervaring van de stad met stadsvernieuwing in de jaren ’70 was het onderwerp van een beroemd artikel in Harper’s magazine, “Tearing Down Boise.”

“Als het zo doorgaat, maakt Boise een uitstekende kans om de eerste Amerikaanse stad te worden die zichzelf opzettelijk heeft uitgeroeid,” schreef journalist L.J. Davis. “Downtown Boise wekt de indruk dat het onlangs is bezocht door een buitengewoon nette bombardement uitgevoerd door vliegtuigen die na zichzelf opruimden.”

De huidige expansie is misschien procentueel gezien niet eens zo groot als andere groeispurten in steden, zegt Schneider. Maar naarmate woningbouw en wildgroei voorheen losstaande buitenwijken veranderen in uitgebreide delen van een groter metrogebied, nieuwe industrieën zich uitbreiden en nieuwkomers zich vestigen, gaat de verandering die velen voelen net zo goed over karakter als over bevolkingsaantallen.

“Mensen zien hier telewerkers en maken zich zorgen of deze plek in zekere zin een verlengstuk van Silicon Valley aan het worden is,” zegt BoiseDev’s Day. “Mensen maken zich zorgen over de gevolgen van Palo Alto of de Bay Area, dat de nieuwkomers hun levensstandaard schaden.”

“De kraan is opengedraaid, stop met het stimuleren van groei”

De economische groei van Boise en de omhoogschietende huizenprijzen hebben veel meer factoren dan een toevloed van nieuwkomers uit San Francisco en Los Angeles: Lage kosten, een bedrijfsvriendelijke overheid en een achtergrond van bossen en uitlopers hebben elk een sterke aantrekkingskracht uitgeoefend. Maar nieuwe Boisians zijn gemakkelijk aan te wijzen als we het hebben over het toenemende betaalbaarheidsprobleem van de regio.

Met mediane huizenprijzen van meer dan $300.000 en een mediane Idaho-inkomen van ruwweg $51.000 per jaar, is het mogelijk dat mensen binnenkort uit de markt geprijsd zijn, zegt Samia Islam, een professor economie aan de Boise State University. Islam wijst op het tekort aan woningen met een gemiddelde en hoge dichtheid, en op de consumptiekloof tussen woningen: Lokale huiseigenaren kunnen een geweldige prijs krijgen wanneer ze hun huizen verkopen, als gevolg van de recente waardestijging, maar de handel omhoog om een groter gezin te huisvesten wordt een grotere uitdaging. Realtor.com ontdekte dat iemand met het mediane inkomen zich slechts 13 procent van de huizen op de markt kan veroorloven.

“Het bouwen van appartementen in het centrum met prijzen van $ 425.000 en meer voor appartementen met één slaapkamer in het centrum weerspiegelt ook op geen enkele manier de koopkracht van de gemiddelde lokale inwoner,” voegt ze eraan toe.

De stijgende prijzen en de snelle veranderingen hebben de perfecte omstandigheden geschapen voor Vanishing Boise, een groep die is opgericht door Lori Dicaire en die zichzelf opwerpt als een verzameling voorvechters van slimme groei die de kleine bedrijfjes, monumenten en landbouwgrond van de stad in stand willen houden in het licht van de snelle veranderingen.

Dicaire stelt dat, naast het verlies van het erfgoed van de regio, de “stedelijke groeimachine” de betaalbaarheid, groene ruimte en verbinding met de natuur bedreigt, wat leidt tot het soort niet-duurzaam beleid dat nieuwkomers ertoe aanzette om in de eerste plaats naar Boise te verhuizen. De groep, die in 2017 van start ging en met succes protesteerde tegen de sloop van een flatgebouw in het centrum om plaats te maken voor een CVS, heeft zich verzet tegen het bibliotheekvoorstel, met het argument dat het fondsen gebruikt die arbeidersklasse Boisians zouden moeten helpen die lijden onder stijgende woonkosten en dat het aan een referendum moet worden voorgelegd.

“De kraan is al opengedraaid,” zegt Dicaire. “Stop met het bevorderen van de groei van de stad.”

In feite zijn sommige van de stemmen die zich tegen groei verzetten en ervoor pleiten dat Boise blijft zoals het is, nog niet zo lang in de stad: Nadat Crow naar Boise was teruggekeerd, richtte hij een bedrijf voor gegevensanalyse op en lanceerde hij Make Idaho Better, een enquêtesite die de publieke opinie meet en analyses biedt aan de lokale overheid. Zijn enquêtes waarin hij Boisians vroeg naar de woningnood in de stad, suggereerden dat degenen die onlangs waren verhuisd, zich eerder verzetten tegen groei.

“Ze komen uit LA en zien het leven dat ze willen, en dan zien ze dat de stad een groeiversnelling doormaakt, en dan denken ze: ‘Ik wil niet dat het dichter bij de plaats komt die ik heb verlaten’,” zegt hij.

Boise’s groei daagt het stadsbestuur uit zich te ontwikkelen

Boise ziet zich voor dezelfde uitdagingen geplaatst als grotere steden. Schneider van de Boise State University hielp de stad het afgelopen jaar bij het houden van een aantal gemeenschapsgesprekken over groei, om de stemming over het huidige tijdperk van snelle veranderingen te peilen. De belangrijkste kwesties voor de inwoners waren de betaalbaarheid van huisvesting, vervoer en het gebrek aan openbaar vervoer, milieubehoud, en een overheid die te snel ging om ontwikkeling te bevorderen.

Volgens Mike Journee, de directeur communicatie van de burgemeester, heeft de stad gewerkt aan een reeks voorstellen om de problemen op het gebied van betaalbare huisvesting aan te pakken, waaronder het opzetten van een trustfonds voor huisvesting en het herzien van de bestemmingsplannen om de dichtheid te vergroten. Maar Boise, een blauwe stip in een diep-rode staat, staat voor een zware strijd op het gebied van stadsplanning: Met beperkte bevoegdheden als gevolg van de grondwet van de staat, waarin staat dat het bestuur klein is – de stad kan geen gebruik maken van inclusieve zonering of huurcontrole, omdat die illegaal zijn, of een belasting heffen om de broodnodige uitbreiding van de lokale busdienst te betalen – is ze verlamd met een reeks wettelijke instrumenten die een actief stadsbestuur niet ten goede komen.