Huurders in de Verenigde Staten worden geconfronteerd met huisuitzetting wegens inkomensverlies en een plotseling onvermogen om de huur te betalen. De federale regering heeft verschillende wetten aangenomen om huurders te helpen. In Pennsylvania heeft gouverneur Tom Wolf noodbevelen uitgevaardigd om huurders te beschermen. Ook de rechtbank van Pennsylvania heeft noodbevelen uitgevaardigd die van invloed zijn op de rechten van huurders.
Voor sommige huurders geven deze beschermingsmaatregelen tijd om hun werkloosheidsclaims te verwerken, zodat ze genoeg geld hebben om de huur te betalen. Anderen zijn herstellende van ziekte of zorgen voor familieleden, en wachten op een terugkeer naar het werk. Er zijn verschillende staatsregels en federale wetten die huurders tijdens deze crisis kunnen helpen. Juridische pleitbezorgers letten goed op veranderingen in de wetgeving op federaal en staatsniveau, omdat er op elk moment updates van deze bevelen of uitbreidingen kunnen komen.
Pennsylvania Eviction Moratorium
Veel inwoners van Pennsylvania hebben te maken met het verlies van inkomen als gevolg van COVID-19. Pennsylvania heeft stappen ondernomen om uitzettingen te vertragen en veel verhuurders ervan te weerhouden uitzettingsbevelen uit te schrijven. In het vroege voorjaar vaardigde het Hooggerechtshof van Pennsylvania een noodbevel uit om uitzettingen te stoppen, maar dit bevel eindigde op 11 mei 2020. Gouverneur Tom Wolf van Pennsylvania vaardigde een nieuwe noodverordening uit, die op 11 mei van kracht werd, om het uitzettingsmoratorium voor bepaalde huurders voort te zetten. Op 9 juli 2020 heeft de gouverneur een verlenging van het uitzettingsmoratorium tot 31 augustus 2020 uitgevaardigd. Een belangrijk doel van het bevel van de gouverneur is om huurders de tijd te geven om, indien nodig, staatshulp of lokale hulp te zoeken om de huur te betalen die verschuldigd is van maart tot en met december 2020.
Het bevel van de gouverneur bepaalt als volgt:
Alle residentiële uitzettingsprocedures die naleving van de Landlord and Tenant Act van 1951 en de Manufactured Home Community Rights Act vereisen, kunnen niet eerder beginnen dan 31 augustus 2020. Alle termijnen voor uitzetting moeten worden berekend met als begindatum 31 augustus 2020, wanneer alle eerder verstrekte kennisgevingen in het kader van de Landlord and Tenant Act van 1951 en de Manufactured Home Community Rights Act worden geacht te zijn verstrekt en alle uitzettingsprocedures kunnen beginnen. PA Executive Order van 9 juli 2020
Dit besluit tot opschorting van de kennisgevingseisen geldt voor elke verhuurder of Manufactured Home Community die een Notice to Quit moet sturen, en een huurder heeft die ofwel achter is met de huur ofwel de huurovereenkomst in deze periode zal beëindigen. Als de huurder een huur- of kavelachterstand heeft, zijn inkomen heeft verloren of werkloos is, moet hij zo spoedig mogelijk financiële bijstand aanvragen.
Het decreet van de gouverneur verleent geen kwijtschelding van huur. Alle huur is gedurende deze periode nog steeds verschuldigd aan de verhuurder. Voor huurders die niet betalen, kan na 31 augustus 2020 een uitzettingszaak worden aangespannen. De huurder en de verhuurder kunnen tot een overeenkomst komen om de huur te verlagen of een betalingsregeling te treffen, en dat moet schriftelijk gebeuren en door de partijen worden ondertekend. Dit kan worden gedaan met de hulp van een advocaat of een lokaal bemiddelingsprogramma, als er een beschikbaar is.
De federale CARES Act
Veel huurders in Pennsylvania zullen ook in aanmerking komen voor bescherming door een federale wet genaamd de CARES Act. Deze wet is van toepassing op huurders met een huursubsidie van de HUD. Dit omvat huurders die wonen in een openbare woning of een laag inkomen huisvesting belastingkrediet gebouw, of die een voucher hebben onder Section 8, of die deelnemen aan de HOME of HOPWA programma’s, of die wonen in Permanent Supportive Housing (PSH), gesubsidieerde seniorenhuisvesting, of een ander type van HUD-gefinancierde huisvesting.
CARES Act bescherming geldt ook voor huurders die wonen in woningen die een federaal gesteunde eengezins- of meergezinswoning hypotheek hebben. Dit omvat hypotheken die
- verzekerd door de FHA;
- Gegarandeerd, verstrekt door, of verzekerd door HUD, de VA, of de USDA; en/of
- Gegarandeerd door of eigendom van Fannie Mae of Freddie Mac.
Een huurder weet misschien niet of het gebouw waarin hij woont een door de federale overheid gesteunde hypotheek heeft. De huisbaas of de eigenaar van het gebouw moet weten of de hypotheek door de federale overheid wordt gedekt. Als dat zo is, kan de eigenaar van het gebouw pas na 26 augustus 2020 een uitzetting tegen een huurder aanvragen wegens het niet betalen van huur of kosten. Het Pennsylvania Hooggerechtshof vereist nu dat elke verhuurder een beëdigde verklaring moet indienen en deze bij de klacht moet voegen bij de magistrale district court (MDJ) of de court of common pleas (CCP).
Als de verhuurder een ontruiming vóór 26 augustus 2020 indient, of de beëdigde verklaring niet bij de indiening voegt, moet de huurder of zijn advocaat de hoorzitting bijwonen en vragen om de zaak te laten vervallen. De huurder of zijn advocaat moet nagaan of de woning mogelijk onder de CARES-wet valt.
Als de CARES Act van toepassing is, kan de verhuurder geen ontruiming indienen voor niet-betaling van huur of vergoedingen die tussen 27 maart en 25 juli 2020 zijn toegevoegd, tenzij zij eerst:
- Geef de huurder een 30-daagse Notice to Quit die begint op of na 25 juli 2020; en
- Wacht tot na de 30-daagse Notice to Quit is verstreken voordat zij de ontruimingszaak indienen.
De vroegste datum waarop een ontruiming kan worden ingediend in een zaak die onder deze CARES Act-beschermingen valt, zou 26 augustus 2020 zijn. De verhuurder kan geen achterstallige huur innen voor huur die te laat of onbetaald was tussen 27 maart en 25 juli 2020. Als de MDJ (Magisterial District Judge) van oordeel is dat de verhuurder alle bovenstaande regels heeft nageleefd, kan hij een vonnis ten gunste van de verhuurder uitvaardigen. De CARES-wet beschermt huurders alleen tegen uitzetting wegens niet-betaling van huur of te late betaling. Er zijn geen beperkingen voor het indienen van een uitzettingszaak om een andere reden dan het niet betalen van huur, zoals schending van de huurovereenkomst. Maar de MDJ mag geen vonnis wijzen voor achterstallige huur (een of meer betalingen zijn achterwege gebleven), omdat dit geen deel mag uitmaken van de klacht. Beide partijen kunnen tegen de beslissing van de MDJ in beroep gaan bij de Court of Common Pleas als zij het niet eens zijn met het vonnis.
Huur tijdens Coronavirus
De huur is tijdens het uitzettingsmoratorium niet opgeschort. Alle huurders moeten hun volledige huur blijven betalen. Een huurder die niet in staat is de volledige huur te betalen, moet met zijn huisbaas praten om te zien of deze een betalingsregeling accepteert of tijdelijk minder huur wil betalen. Een huurder die in aanmerking komt voor huurdersbescherming onder de federale CARES-wet, kan tussen 27 maart en 25 juli 2020 geen kosten in rekening worden gebracht voor het niet betalen van de huur. Als een huurder hulp nodig heeft bij het betalen van de huur, zijn er programma’s opgezet om huurhulp te bieden. Iedereen die meer wil weten over de huurhulpprogramma’s in Pennsylvania kan voor meer informatie bellen met 211. Zie ook ons artikel over het PHFA Rent Relief Program en het Pandemic Mortgage Assistance Program.
Zie ook ons artikel: Moratorium op executies en uitzettingen van door HUD, FHA en VA gedekte hypotheken verlengd