Wat is achterstallig onderhoud?
Wederstallig onderhoud is het inhouden van een deel van de gelden die verschuldigd zijn aan een aannemer of onderaannemer totdat het bouwproject is voltooid. Het is bedoeld als een financiële prikkel en een verzekering dat de aannemer het project op een bevredigende manier zal voltooien.
Inhouding is al een eeuw lang een standaardpraktijk bij bouwprojecten in de V.S. Tegenwoordig is het een vereiste voor praktisch alle bouwleningen. Bij openbare bouwprojecten wordt het voorschot voorgeschreven door de staatswet met vaste percentages en vrijgavevoorwaarden, terwijl het bij particuliere projecten wordt geregeld door de voorwaarden van het contract.
In het rijk van de bouwleningen is het voorschot een beetje een controversiële term. Het wordt vaak afgeschilderd als een last voor de eigenaars en aannemers door de kredietverlenende instelling, ook al dient het in de eerste plaats om extra zekerheid te bieden dat het bouwproject zal worden voltooid. Maar laten we, voordat we op de zaken vooruit lopen, eerst definiëren waar we het over hebben.
Hoe werkt achterstallig onderhoud?
In de meeste gevallen wordt het voorschotpercentage uit elke termijnbetaling in het bouwproces gehaald. De inhouding op de afzonderlijke termijnen vormt geen grote belasting op de lopende bouwkosten, maar in de loop van de tijd bouwt het zich op tot een sterke stimulans voor aannemers om hun werk te voltooien.
Het percentage ingehouden voorschot is soms vast en soms een kwestie van overeenkomst, maar wordt meestal vastgesteld tussen 5% en 10% van de totale goedgekeurde middelen.
Het voorschot wordt vrijgegeven en de fondsen worden uitbetaald aan aannemers en onderaannemers zodra het bouwproject is voltooid – meestal nadat de definitieve vrijgave van pandrechten is ondertekend, samen met alle relevante voltooiingscertificaten.
Waarom is het voorschot belangrijk?
Het voorschot blijft de meest effectieve verzekeringspolis voor de succesvolle voltooiing van bouwprojecten. Dit is met name van belang in de laatste fasen van het project, wanneer de aannemer kan besluiten dat het financieel voordeliger is om gewoon verder te gaan met het volgende project, omdat er geen retentiegelden zijn om te innen bij de voltooiing van het huidige project.
Het retentiegeld vertegenwoordigt ook direct beschikbare fondsen in het geval dat een aannemer in gebreke blijft. Als een aannemer door verschillende factoren (zoals bevroren tegoeden, fraude of een rechtszaak) niet in staat is het werk te voltooien of aan zijn financiële verplichtingen te voldoen, kunnen deze middelen worden gebruikt om het verzuim te herstellen, leveranciers en onderaannemers te betalen om het werk te voltooien, enz.
Een zaak tegen inhouding
Eigenaren en aannemers hebben de neiging om inhouding gedeeltelijk de schuld te geven van cashflowproblemen en vertragingen in de betaling. Er wordt beweerd dat het voorschot kan worden misbruikt en kan leiden tot geschillen en vertragingen in de betaling wanneer de aannemer en de eigenaar een verschillende mening hebben over de voltooiing van het project. Dit kan leiden tot financiële lasten voor de onderaannemers die bij het project betrokken zijn.
Aangezien het slechts om een klein percentage (tot 10%) van de afzonderlijke trekkingen gaat, kan men stellen dat dergelijke problemen eerder het gevolg zijn van slechte budgettering, planning en procesuitvoering. Dit probleem kan vanaf het allereerste begin worden verholpen door een duidelijke contractuele definitie van substantiële voltooiing en een goed gedefinieerde tijdlijn voor de voltooiing en de vrijgave van het voorschot.
Het eindoordeel
Ondanks het feit dat het vaak als een “noodzakelijk kwaad” wordt beschouwd, is het feit dat retainage een eeuw lang een soort hefboom is gebleven, een verdienste van de effectiviteit ervan. In de loop der jaren is het een aantal malen ter discussie gesteld en gewijzigd, en zelfs vandaag de dag zijn er diverse andere oplossingen die als alternatief worden gepresenteerd. De meeste van deze alternatieve oplossingen zijn er echter op gericht de vermeende verstoring van de cash flow van de ingehouden middelen te verhelpen en de financiële stimulans voor de voltooiing van het project effectief te elimineren.
Retainage heeft keer op keer bewezen de beste garantie te zijn voor de voltooiing van een werk. Uiteindelijk kunnen alle (al dan niet onterechte) negatieve effecten van het voorschot worden voorkomen door een realistische budgetbeoordeling, goed gedefinieerde contractuele voorwaarden en een effectieve implementatie van processen.