Een verhuurder die een huurder in Alabama uit het huis wil zetten, moet zorgvuldig alle regels en procedures van de staat volgen die gelden voor het uitzettingsproces; anders is de uitzetting wellicht niet rechtsgeldig. In dit artikel worden de basisprincipes van de Alabama wet op ontruimingsprocedures uitgelegd.
Notice for Termination With Cause
In het algemeen is de eerste stap van de verhuurder in het ontruimingsproces het beëindigen van de huurovereenkomst met de huurder. Dit kan alleen worden gedaan als de verhuurder een wettelijke reden heeft om de huurder uit te zetten. De wet van Alabama definieert wettelijke oorzaken als het niet betalen van huur, schending van de huurovereenkomst (inclusief liegen tijdens de aanvraagprocedure) en het plegen van bepaalde illegale activiteiten. Om de huurovereenkomst te beëindigen, moet de verhuurder de huurder eerst op de hoogte stellen. In Alabama is de verhuurder in al deze situaties verplicht een opzegtermijn van zeven dagen in acht te nemen. De opties van de huurder zullen echter variëren, afhankelijk van de reden waarom hij de opzegging ontvangt.
- Zevendaagse aanzegging om huur te betalen: Als de huurder de huur niet betaalt wanneer deze verschuldigd is, kan de verhuurder de huurder een aanzegging van zeven dagen geven om huur te betalen. In de aanmaning moet de huurder ervan in kennis worden gesteld dat de huur binnen zeven dagen moet worden betaald, anders zal de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen en een ontruimingsprocedure tegen de huurder beginnen. Als de huurder de huur betaalt, mag de verhuurder niet overgaan tot de uitzetting (zie Ala. Code § 35-9A-421(b)). Meer informatie over dit onderwerp vindt u in Ontruimingsaankondigingen wegens niet-betaling van huur in Alabama.
- Kennisgeving van zeven dagen om te verhelpen: Als de huurder de huurovereenkomst schendt, kan de verhuurder de huurder een kennisgeving van zeven dagen geven om te verhelpen. Deze kennisgeving moet de huurder informeren dat de huurder zeven dagen heeft om de schending van de huurovereenkomst te verhelpen, of de verhuurder zal een ontruimingsprocedure tegen de huurder beginnen. Indien de huurder de overtreding ongedaan maakt, dan mag de verhuurder niet overgaan tot uitzetting (zie Ala. Code § 35-9A-421(a)).
- Aankondiging van onvoorwaardelijke beëindiging gedurende zeven dagen: In sommige gevallen hoeft de verhuurder de huurder niet de gelegenheid te geven een overtreding of slecht gedrag te herstellen. In die gevallen kan de verhuurder de huurder een opzeggingstermijn van zeven dagen geven waarin de huurder wordt meegedeeld dat de verhuurder vanwege het gedrag van de huurder de huurovereenkomst binnen zeven dagen zal beëindigen en een ontruimingszaak tegen de huurder zal aanspannen. Dit type kennisgeving kan aan de huurder worden gegeven in de volgende situaties:
- de huurder heeft opzettelijk een verkeerde voorstelling gegeven van feiten in de huurovereenkomst of de aanvraag
- de huurder bezat of gebruikte illegale drugs op het terrein van de verhuureenheid
- de huurder heeft een vuurwapen afgevuurd op het terrein van de verhuureenheid (met enkele uitzonderingen, zoals zelfverdediging), of
- de huurder heeft een andere huurder of gast op het terrein van de verhuureenheid strafrechtelijk aangevallen (met enkele uitzonderingen, zoals zelfverdediging)
Zie Ala. Code § 35-9A-421.
Notice for Termination Without Cause
Als een verhuurder geen wettelijke reden heeft om een huurder uit te zetten, dan moet de verhuurder wachten tot het huurcontract of de huurovereenkomst is verlopen voordat hij verwacht dat de huurder verhuist. In sommige gevallen moet de verhuurder de huurder nog steeds schriftelijk op de hoogte stellen van zijn verhuizing.
Maand-tot-maand huur
Als de verhuurder een maand-tot-maand huur wil beëindigen, maar geen wettelijke reden heeft om de huurder uit te zetten, dan kan de verhuurder de huurder een schriftelijke kennisgeving van 30 dagen geven om te ontruimen. Deze kennisgeving moet de huurder informeren dat de huurovereenkomst over 30 dagen afloopt en dat de huurder tegen die tijd de huuraccommodatie moet verlaten (zie Ala. Code § 35-9A-441).Alabama Notice Requirements to Terminate a Month-to-Month Tenancy has more information on this subject.
Verhuur voor bepaalde tijd
Als de verhuurder een huurcontract voor bepaalde tijd wil beëindigen maar geen wettelijke reden heeft om de huurder uit te zetten, moet de verhuurder wachten tot het huurcontract is verlopen voordat hij van de huurder verwacht dat deze verhuist. Tenzij de bepalingen van de huurovereenkomst dit uitdrukkelijk vereisen, is de verhuurder niet verplicht de huurder schriftelijk in kennis te stellen van zijn verhuizing vóór het einde van de huurovereenkomst. Wanneer de huurovereenkomst is afgelopen, mag de verhuurder verwachten dat de huurder verhuist.
Verweer tegen uitzetting
Een verhuurder kan een geldige wettelijke reden hebben om een huurder uit te zetten, maar de huurder kan toch besluiten om de uitzetting aan te vechten. De huurder kan ook een geldige wettelijke verdediging tegen de uitzetting hebben, zoals de verhuurder die de huurder uitzet als vergelding of de verhuurder die de huurder discrimineert. Als de huurder besluit de uitzetting aan te vechten, kan dit de kosten van de rechtszaak verhogen en de huurder meer tijd geven om in de huuraccommodatie te blijven. Voor meer informatie, zie Verweer van huurders tegen uitzetting in Alabama.
Verwijdering van de huurder
De enige manier waarop een verhuurder een huurder uit een huuraccommodatie kan verwijderen is door het winnen van een uitzettingszaak tegen de huurder. Zelfs dan mag de verhuurder de huurder niet daadwerkelijk uitzetten. Dat kan alleen worden gedaan door een wetshandhaver met een gerechtelijk bevel. Het is illegaal voor de verhuurder om de huurder te dwingen de huuraccommodatie te verlaten, en de huurder kan de verhuurder aanklagen wegens een poging daartoe. Meer informatie vindt u in Illegal Eviction Procedures in Alabama.
Als de huurder persoonlijke eigendommen achterlaat in de huuraccommodatie nadat de huurder is uitgezet, moet de verhuurder de persoonlijke eigendommen maximaal 14 dagen bewaren. Als de huurder de bezittingen gedurende deze periode niet opeist, kan de verhuurder over de persoonlijke bezittingen beschikken zonder verdere aansprakelijkheid jegens de huurder (zie Ala. Code § 35-9A-423(d)). Handling a Tenant’s Abandoned Property in Alabama bevat meer informatie voor de verhuurder.
Rationale voor de regels
Verhuurders moeten bij het uitzetten van een huurder zorgvuldig alle regels en procedures volgen die de wet van Alabama voorschrijft; anders kan de uitzetting ongeldig zijn. Hoewel deze regels en procedures lastig kunnen lijken voor de verhuurder, zijn ze er niet voor niets. Ontruimingen vinden vaak zeer snel plaats, en het eindresultaat is ernstig: de huurder is zijn woning kwijt. De regels helpen ervoor te zorgen dat de uitzetting gerechtvaardigd is en dat de huurder genoeg tijd heeft om een nieuwe woning te vinden.