Voorbij waren de dagen van parkeerterreinen vol Buicks en de glinsterende kroonluchters in de Crystal Room van Sears. De vervallen Cloverleaf Mall aan een belangrijke toegangspoort tot Chesterfield was een doorn in het oog in een graafschap dat prat ging op zijn reputatie van welvarende zuiderbuur van Richmond.
Met een taxatie die was gedaald van 60 miljoen dollar in 1995 tot 11 miljoen dollar in 2004, keken gekozen ambtenaren mogelijk naar de volgende Jefferson Davis Highway corridor, zei Leslie Haley, supervisor van Midlothian, tijdens een recente werksessie die het publiek voor het eerst in ongeveer twee jaar een uitgebreide blik op het project gaf.
Het winkelcentrum Stonebridge kan nu – met hulp van de county – bogen op een taxatie van 72 miljoen dollar en een overschot aan inkomsten.
Afficials presenteerden de financiële details van het project nadat de county vragen had gekregen over haar rol in de economische ontwikkeling van mensen die ontevreden waren over een nu in de ijskast gezet voorstel om een megastation te bouwen in het zuidoosten van Chesterfield.
Het succesverhaal van Stonebridge kwam een decennium nadat het graafschap met een urgentie en pro-activiteit had gehandeld die de Jeff Davis-corridor, die nog steeds achterblijft bij andere gebieden van het graafschap, niet heeft gezien.
“Ik ben bij heel veel vergaderingen geweest, maar ik denk niet dat iets me zo heeft geschokt als iemand uit de eerste hand horen zeggen: ‘Deze plek was op weg om een tweede Jeff Davis te worden.’ Dat heeft me echt geschokt en het doet pijn,” schreef Kim Marble, hoofd van de non-profit Jefferson Davis Association, in een e-mail. Marble woont al meer dan 25 jaar langs de U.S. 1.
“Ik begreep precies wat de persoon bedoelde met de vergelijking, en ik denk niet dat hij kwade bedoelingen had met de bewoners van Route 1, maar het was een klap in het hart om te horen dat de plek waar ik woon op een iconische manier wordt gebruikt om te zeggen: ‘We willen niet zijn zoals die plek.’ Ik geloof niet dat het de bedoeling was, maar het voelde als een sterke afbakening tussen ons en hen.”
County officials zeiden dat ze wilden voorkomen dat het verhaal van Jeff Davis zich zou herhalen.
“De county was proactiever in de oostelijke Midlothian-corridor. Niemand van ons kan in een DeLorean teruggaan naar de jaren vijftig. Maar we kunnen wel leren van de historische ervaring met Jeff Davis en zorgen voor een ander resultaat in de Midlothian-corridor,” zei plaatsvervangend provinciebestuurder Matt Harris.
***
Toen het in augustus 1972 werd geopend, was Cloverleaf Mall het grootste overdekte winkelcentrum in de Richmond-regio. De mensen kwamen binnen in een binnenplaats met een 20 voet groot zwembad, kristallen bomen en vallend water. De JCPenney was het grootste winkelcentrum van het bedrijf in de staat.
Maar de huizenboom van het graafschap breidde zich uit naar het westen en zuiden, terwijl de nieuwe Powhite Parkway de Midlothian Turnpike doorsnijdde. Net zoals Cloverleaf Mall ooit het leven stal van Southside Plaza, doofden de verder weg gelegen ontwikkelingen Cloverleaf langzaam uit.
Het winkelcentrum verloor JCPenney in 2001, gevolgd door Sears en Hecht’s. De Regal Cinemas achter Cloverleaf werd in 2001 gesloten.
Het winkelcentrum werd in 2002 door een faillissementsrechtbank aan een Canadese bank verkocht.
Ongeveer tien jaar geleden verloor Richmond Christian Center een biedingsoorlog van de gekozen leiders van het graafschap, die niet bereid waren op de particuliere markt te wachten.
“We herkenden allemaal het absolute. We konden dat niet verliezen als een belastingbetalende entiteit,” zei Harris. “Weet je, we horen van tijd tot tijd, nou ja, de particuliere sector zal een oplossing brengen.
“Nou, wat de particuliere sector ons bracht – zonder hen te beledigen – was in feite een megakerk die van de belastingrollen zou verdwijnen. We zouden deze 82 hectare op een zeer, zeer strategische locatie verliezen.”
Fabrizio Fasulo, directeur van het Centrum voor Stedelijke en Regionale Analyse van de Virginia Commonwealth University’s L. Douglas Wilder School of Government and Public Affairs, zei dat zonder de interventie van de county de positieve transformatie van Stonebridge waarschijnlijk niet zou hebben plaatsgevonden.
“Gebaseerd op het hier gepresenteerde verhaal, lijkt het erop dat de particuliere markt niet klaar of in staat was om de herontwikkelingsinspanningen te initiëren,” zei hij. “Dit is een uitstekend voorbeeld om te laten zien dat overheidsinitiatief door middel van investeringen en langetermijnplanning nodig is, ten minste in de beginfase van de herontwikkeling, om de risico’s te beperken en zo particuliere investeringen aan te trekken.
“Met andere woorden, terwijl de markt afwachtend is, moet iemand – in dit geval een overheidsinstantie – het risico nemen en een proefproject opzetten om de wateren te testen.”
De county heeft haast gemaakt.
“De raad vond dat we iets moesten doen; we moesten niet laissez-faire zijn. Er zijn er die vinden dat de overheid nooit iets moet doen, en dan krijg je sommige plaatsen, sommige gebieden moet ik zeggen, waar geen interesse is, geen investering. En je ziet wat er gebeurt,” zei toezichthouder James Holland tijdens de werksessie eind mei.
Hij verwees niet naar een bepaald gebied, zei hij later, maar voegde eraan toe: “Er was waarschijnlijk geen urgentie om de gemeenschap te verbeteren zoals je zag met Stonebridge, maar ik geloof dat die er nu wel is.”
Marble zei dat er een generatie geleden een urgentie was om de U.S. 1-corridor nieuw leven in te blazen, wat in de eerste plaats de Jeff Davis Association op gang bracht, evenals een revitaliseringsplan uit 1993 waarvan de bewoners geloofden “dat het kon en zou worden verwezenlijkt.”
Ze zei dat ze veel respect had voor Chesterfield leiders die helpen de cultuur van het countybestuur te veranderen in een tijd waarin meer mensen snellere, glamoureuze rendementen op investeringen willen waar de complexe problemen op Jeff Davis zich niet gemakkelijk voor lenen.
Maar, voegde ze eraan toe, die verandering komt “veel langzamer op gang dan het zou kunnen en moeten.”
***
Toen het Cloverleaf kwam, was er niet zo veel te doen als langs Jeff Davis, zei Harris.
De Jeff Davis-corridor raakte in verval lang voordat het winkelcentrum in Chesterfields rijkere noordelijke Midlothian District ontstond, te beginnen met de aanleg van Interstate 95 in het midden van de jaren vijftig. Het Stonebridge-gebied daarentegen bereikte zijn dieptepunt in het begin van de jaren 2000.
“Veel van de ervaring en kennis die we in oostelijk Midlothian hebben opgedaan, gaan we toepassen op noordelijk Jeff Davis. Het is een steilere heuvel om te beklimmen bij Jeff Davis. We betreden die plaatsen op verschillende punten in hun levenscyclus. Het niveau van betrokkenheid en belangstelling is gelijk in het county-perspectief,” zei Harris.
Gekozen leiders hebben onlangs een speciaal gebiedsplan goedgekeurd voor het noordelijke deel van de Jeff Davis-corridor, dat bedoeld was om te bereiken wat planners hebben erkend dat een plan uit 1993 niet heeft gedaan. Voorstanders en bewoners hebben er onlangs op aangedrongen dat de provincie in haar meest recente begroting geld zou steken in het speciale plan, maar de gekozen leiders wilden dat een commissie eerst de veranderingen zou prioriteren.
“Hoewel de provincie, in samenwerking met de gemeenschap, een ambitieus speciaal gebiedsplan naar voren heeft gebracht, zien we nog geen tastbare financiële investering van de kant van de provincie in de corridor. De stuurgroep komt binnenkort voor het eerst bijeen en wij rekenen erop dat de county zijn beloften om hier te investeren waarmaakt, en wel zo snel mogelijk”, schreef Marble.
“Ik ben een teamspeler en heb respect voor onze huidige lokale overheidsleiding, maar ik moet toegeven dat het ontmoedigend is als ik naar vergaderingen ga en hoor over mensen die geld opzij willen zetten voor hondenparken, hoor over het prijskaartje voor gras voor voetbalvelden, en hoor over nieuwe scholen die door het systeem moeten worden gejaagd om nieuwe ontwikkelingen op gang te houden, terwijl we blijven pleiten voor trottoirs omdat mensen gevaar lopen als ze over een drukke vierbaansweg naar de kruidenier of de wasserette lopen.”
Op de Midlothian-corridor is het voormalige Cloverleaf-terrein bij Midlothian Turnpike en Chippenham Parkway nu ver verwijderd van wat een gekozen ambtenaar beschreef als een woestenij voordat voorhamers en bulldozers het in 2011 tot puin reduceerden.
“Er komen jongere gezinnen wonen die toegang hebben tot die winkels,” zei toezichthouder Chris Winslow.
“Je ziet dat oudere buurten nieuw leven wordt ingeblazen. … Het is heel, heel positief.”
Het is 10 jaar geleden dat de county de volledige controle kreeg over de 82,7 hectare van Stonebridge met behulp van een lening van 16,3 miljoen dollar.
Alleen 25 hectare ter waarde van ongeveer 5 miljoen dollar staat nog leeg.
Twee verkopen in 2011 en 2013 betaalden het grootste deel van die schuld van $16,3 miljoen af en maakten de weg vrij voor een winkelcentrum met Kroger-vestiging, gecombineerd met appartementen waar een appartement met een slaapkamer en een badkamer wordt aangeboden voor iets meer dan $1.274 per maand.
Over hooguit twee jaar verwacht Harris dat de resterende 25 acres aan particulieren worden verkocht, zodat de county de opbrengst kan gebruiken om de 16,3 miljoen dollar af te betalen.
Hoger dan verwachte verkoop- en onroerend-goedbelastingopbrengsten zorgden voor nog een extra goede zaak voor de tweede tak van Stonebridge’s financiering. Deze middelen scheidden bijna 10 jaar van een ander schuldpakket van in totaal $11 miljoen.
Wat naar verwachting een 30-jarige aflossing zou zijn, is nu gepland om in 2032 te worden afbetaald.
In plaats van stimuleringspakketten voor bedrijven, ging die $11 miljoen naar “grond”-verbeteringen zoals trottoirs, straatverlichting en de sloop, zei Harris. Dat werd gecombineerd met miljoenen die door de particuliere partners van de county werden opgebracht.
Nog steeds zal de gemeenschap jaren moeten wachten voordat meer inkomsten van Stonebridge naar de rest van de county kunnen vloeien om zaken als brandweerlieden of leraren te helpen betalen.
De belastinginkomsten en het eventuele overschot van Stonebridge gaan naar het afbetalen van de schuld van $ 11 miljoen, wat door overschotten sneller kan gebeuren. In totaal leverde het project in 2018 $ 1,15 miljoen aan jaarlijkse belastinginkomsten op.
“Dit is geen geval waarbij dollars van elders in de county naar Stonebridge stromen. Het moet zichzelf in stand houden,” zei Harris.
Overloopeffecten zoals stijgende aanslagen van nabijgelegen eigendommen plus toegevoegde banen dragen al bij aan de lokale economie. Vanwege afspraken met Stonebridge-bedrijven kon Harris de gekozen leiders geen exact aantal banen voor Stonebridge noemen.
Ook nu nog speelt de county een actieve rol op het terrein.
Vorig jaar besloten de leiders om 12,5 acres ter waarde van ongeveer 2,5 miljoen dollar in eigendom te houden op een moeilijker te ontwikkelen plek op het land. Vervolgens nam de Economic Development Authority van de county een lening van $ 7 miljoen om een faciliteit van 50.000 vierkante meter te bouwen, een schuld die voornamelijk wordt afbetaald door de huur van het Richmond Volleyball Center op het terrein.
Het gebouw biedt ook programma’s gericht op senioren via de county Parks and Recreation Department.
Het volleybalcentrum kwam er nadat de ontwikkelaars van het winkelgedeelte van Stonebridge de focus hadden verlegd van big-box retailers. Het centrum maakt ook gebruik van een markt voor sporttoerisme waarin Chesterfield onlangs miljoenen heeft geïnvesteerd.
Op de laatste dag dat Cloverleaf Mall open was, maakten bewakers hun laatste rondes langs de stille food court en leegstaande winkels. Een bord aan de voordeuren van het winkelcentrum bedankte de mensen voor hun patronage. Het zou niet lang meer duren voordat Kroger zou komen.