De schuld opbrengst wordt een steeds belangrijkere ratio in commercieel onroerend goed leningen. Traditioneel hebben kredietverstrekkers de loan to value ratio en de debt service coverage ratio gebruikt om een commerciële vastgoedlening te onderschrijven. Nu wordt de schuldopbrengst door sommige kredietverstrekkers gebruikt als een extra onderschrijvingsratio. Maar omdat het niet door alle kredietverstrekkers wordt gebruikt, wordt het vaak verkeerd begrepen. In dit artikel bespreken we de schuldopbrengst in detail en lopen we ook door een aantal relevante voorbeelden.
Wat is de schuldopbrengst?
Vooreerst, wat is precies de schuldopbrengst? Schuldrendement wordt gedefinieerd als de netto bedrijfsopbrengsten van een pand gedeeld door het totale geleende bedrag. Hier is de formule voor schuldrendement:
Bijv. als de netto bedrijfsopbrengsten van een pand $100.000 zijn en het totale leenbedrag $1.000.000, dan is de schuldopbrengst simpelweg $100.000 / $1.000.000, of 10%.
De vergelijking van de schuldopbrengst kan ook worden herschikt om op te lossen voor het leningbedrag:
Als bijvoorbeeld de vereiste schuldopbrengst van een leningverstrekker 10% is en het netto-exploitatie-inkomen van een pand $100.000 is, dan zou het totale leningbedrag met deze benadering $1.000.000 zijn.
Wat de schuldopbrengst betekent
De schuldopbrengst biedt een risicomaatstaf die onafhankelijk is van het rentepercentage, de aflossingsperiode en de marktwaarde. Een lagere schuldopbrengst wijst op een grotere hefboomwerking en dus op een hoger risico. Omgekeerd duidt een hogere schuldopbrengst op een lagere hefboomwerking en dus een lager risico. De schuldopbrengst wordt gebruikt om ervoor te zorgen dat het bedrag van een lening niet wordt opgeblazen als gevolg van lage marktkapitalisatiepercentages, lage rentetarieven of hoge afschrijvingsperioden. De schuldopbrengst wordt ook gebruikt als een gemeenschappelijke metriek om het risico ten opzichte van andere leningen te vergelijken.
Wat is een goede schuldopbrengst? Zoals altijd hangt dit af van het type pand, de huidige economische omstandigheden, de sterkte van de huurders, de sterkte van de garanten, enz. Echter, volgens het Comptroller’s Handbook for Commercial Real Estate, is een aanbevolen minimum aanvaardbaar rendement 10%.
Debt Yield vs Loan to Value Ratio
De debt service coverage ratio en de loan to value ratio zijn de traditionele methoden die worden gebruikt bij het overnemen van commerciële vastgoedleningen. Het probleem met het gebruik van alleen deze twee ratio’s is echter dat ze kunnen worden gemanipuleerd. De debt yield daarentegen is een statische maatstaf die niet varieert op basis van veranderende marktwaarderingen, rentetarieven en aflossingsperioden.
De loan to value ratio is het totale leenbedrag gedeeld door de getaxeerde waarde van het onroerend goed. In deze formule is het totale geleende bedrag niet onderhevig aan variatie, maar de geschatte marktwaarde wel. Dit werd duidelijk tijdens de financiële crisis van 2008, toen de taxaties snel daalden en het moeilijk werd om noodlijdend vastgoed te taxeren. Aangezien de marktwaarde volatiel en slechts een schatting is, biedt de verhouding tussen lening en waarde niet altijd een nauwkeurige maatstaf voor het risico voor een kredietverstrekker. Neem de volgende reeks marktwaarden:
Zoals u kunt zien, verandert de LTV-ratio naarmate de geschatte marktwaarde verandert (op basis van directe kapitalisatie). Hoewel een taxatie één waarschijnlijke marktwaarde kan aangeven, is de realiteit dat de waarschijnlijke marktwaarde binnen een bandbreedte valt en ook in de tijd fluctueert. Het bovenstaande bereik geeft een marktcap-ratio aan tussen 4,50% en 5,50%, wat leidt tot loan to value ratio’s tussen 71% en 86%. Met een dergelijke potentiële variatie is het moeilijk om een statische risicomaatstaf voor deze lening te bepalen. De schuldopbrengst kan ons deze statische maatstaf verschaffen, ongeacht wat de marktwaarde is. Voor de lening hierboven is het eenvoudig $95.000 / $1.500.000, of 6,33%.
Debt Yield vs Debt Service Coverage Ratio
De dekkingsratio van de schuldendienst is het netto bedrijfsinkomen gedeeld door de jaarlijkse schuldendienst. Hoewel het lijkt alsof de totale schuldendienst een statisch gegeven is in deze formule, kan de DSCR in feite ook worden gemanipuleerd. Dit kan worden gedaan door eenvoudig de rentevoet te verlagen die wordt gebruikt bij de berekening van de lening en/of door de afschrijvingsperiode voor de voorgestelde lening te wijzigen. Indien bijvoorbeeld een gevraagd leningsbedrag niet de vereiste 1,25x DSCR haalt bij een aflossingsperiode van 20 jaar, dan zou een aflossingsperiode van 25 jaar kunnen worden gebruikt om de DSCR te verhogen. Dit verhoogt ook het risico van de lening, maar wordt niet weerspiegeld in de DSCR of LTV. Beschouw het volgende:
Zoals u ziet heeft de aflossingsperiode grote invloed op de vraag of de DSCR-eis kan worden gehaald. Stel dat onze lening alleen kan worden goedgekeurd als deze een DSCR van 1,25x of hoger heeft. Zoals u in de bovenstaande grafiek kunt zien, kan dit worden bereikt met een aflossingsperiode van 25 jaar, maar als we naar een aflossingsperiode van 20 jaar gaan, wordt de DSCR-eis niet gehaald.
Aannemend dat we voor de aflossingsperiode van 25 jaar gaan en de lening goedkeuren, is dit dan een goede gok? Aangezien de schuldopbrengst niet wordt beïnvloed door de afschrijvingsperiode, kan het ons een objectieve risicomaatstaf voor deze lening bieden met één enkele metriek. In dit geval is de schuldopbrengst eenvoudig $90.000 / $1.000.000, of 9,00%. Als ons interne beleid een schuldrendement van minimaal 10% vereist, dan zou deze lening waarschijnlijk niet worden goedgekeurd, ook al zouden we de vereiste DSCR kunnen bereiken door de afschrijvingsperiode te wijzigen.
Net als de afschrijvingsperiode kan de rentevoet ook de dekkingsratio van de schuldendienst aanzienlijk wijzigen. Kijk eens naar het volgende:
Zoals hierboven is te zien, is de DSCR bij een rentepercentage van 7% slechts 1,05x. Ervan uitgaande dat de leninggever niet bereid was te onderhandelen over de aflossing, maar wel over de rentevoet, dan zou de DSCR-eis kunnen worden verbeterd door eenvoudigweg de rentevoet te verlagen. Bij een rentetarief van 5% verbetert de DSCR dramatisch tot 1,24x.
Dit werkt ook omgekeerd. In een klimaat van lage rentetarieven vormen abnormaal lage tarieven een toekomstig herfinancieringsrisico indien de tarieven aan het einde van de looptijd van de lening weer op een normaler niveau komen te liggen. Stel bijvoorbeeld dat een kortlopende lening oorspronkelijk was goedgekeurd tegen 5%, maar dat aan het einde van een looptijd van 3 jaar de rente nu 7% bedraagt. Zoals u ziet kan dit aanzienlijke problemen opleveren bij de herfinanciering van de schuld. Het rendement van de schuld kan een statische maatstaf voor het risico zijn, die onafhankelijk is van de rentevoet. Zoals hierboven te zien is, is het nog steeds 9% voor deze lening.
Marktwaardering, aflossingsperiode en rentetarieven worden deels bepaald door de marktomstandigheden. Dus wat gebeurt er als de markt de waarden opblaast en banken beginnen te concurreren op leningsvoorwaarden zoals rentevoet en aflossingsperiode? De leningaanvraag kan nog steeds door de acceptatieprocedure komen, maar wordt veel riskanter als de markt een andere koers gaat varen. De schuldopbrengst is een maatstaf die niet afhankelijk is van deze variabelen en daarom een gestandaardiseerde risicomaatstaf kan bieden.
Het gebruik van schuldopbrengst om het relatieve risico te meten
Stel dat we twee verschillende leningaanvragen hebben, en beide vereisen een 1,20x DSCR en een 80% LTV. Hoe weten we welke van de twee riskanter is? Beschouw de volgende maximale leninganalyse voor beide leningen:
Zoals u kunt zien hebben beide leningen een identieke structuur met een 1,20x DSCR en een 80% LTV-ratio, behalve dat de eerste lening een lagere cap rate en een lagere rentevoet heeft. Met alle bovenstaande variabelen kan het moeilijk zijn om snel het risico tussen deze twee leningen te vergelijken. Door gebruik te maken van de schuldopbrengst kunnen we echter snel een objectieve maatstaf voor het risico bepalen door alleen naar de NOI en het geleende bedrag te kijken:
Zoals u kunt zien heeft de eerste lening een lagere schuldopbrengst en is daarom volgens deze maatstaf riskanter. Intuïtief is dit logisch omdat beide leningen exact dezelfde NOI hebben, behalve dat het totale leenbedrag voor Lening 1 320.000 dollar hoger is dan voor Lening 2. Met andere woorden, voor elke dollar aan leningopbrengst heeft Lening 1 slechts 7,6 cent cashflow tegenover Lening 2 die 10,04 cent cashflow heeft.
Dit betekent dat er een grotere veiligheidsmarge is bij Lening 2, omdat deze een hogere cashflow heeft voor hetzelfde leenbedrag. Natuurlijk, underwriting en structurering van een lening is veel dieper dan slechts een enkele ratio, en er zijn zeker andere factoren die de schuld rendement kan geen rekening worden gehouden met, zoals de borg kracht, vraag en aanbod voorwaarden, conditie van het pand, sterkte van de huurders, etc. Toch is de schuldopbrengst een nuttige ratio om te begrijpen en het wordt vaker gebruikt door kredietverstrekkers sinds de financiële crash in 2008.
Conclusie
De debt service coverage ratio en de loan to value ratio zijn van oudsher gebruikt (en zullen gebruikt blijven worden) om commerciële vastgoedleningen te onderschrijven. De schuldopbrengst kan echter een extra maatstaf voor het kredietrisico zijn, die niet afhankelijk is van de marktwaarde, de afschrijvingsperiode of de rentevoet. Deze drie factoren zijn kritische inputs in de DSCR- en LTV-ratio’s, maar zijn onderhevig aan manipulatie en volatiliteit. Het schuldrendement daarentegen maakt gebruik van de netto bedrijfsopbrengsten en het totale geleende bedrag, wat een statische maatstaf is voor het kredietrisico, ongeacht de marktwaarde, de afschrijvingsperiode of de rentevoet. In dit artikel hebben wij de berekening van de schuldopbrengst bekeken, besproken hoe deze zich verhoudt tot de DSCR en de LTV-ratio’s, en tenslotte een voorbeeld bekeken van hoe de schuldopbrengst een relatieve maatstaf voor het risico kan zijn.