De huidige norm is echter genuanceerder. Volgens de huidige norm mag een gebouw van drie verdiepingen maximaal 50 voet hoog zijn. Een gebouw van vier verdiepingen mag maximaal 6 meter hoog zijn. En een constructie van vijf verdiepingen kan tot 75 voet hoog zijn. Hier is de volledige lijst van hoogtes volgens de huidige norm:
-
- 3 verdiepingen, 50 voet
-
- 4 verdiepingen, 62 voet
-
- 5 verdiepingen, 75 voet
-
- 7 verdiepingen, 90 voet
- 12 verdiepingen, 150 voet
-
- 20 verdiepingen, 250 voet
-
- 40 verdiepingen, 500 voet
Als uw perceel de bestemming 7 verdiepingen heeft, kunt u maximaal 7 verdiepingen bouwen tot een hoogte van 90 voet. Als uw perceel de bestemming 12 verdiepingen heeft, mag u maximaal 12 verdiepingen bouwen tot een hoogte van 150 voet. Enzovoort.
De huidige norm bevat ook een bepaling die voorziet in een hoogteovergang als het terrein voor gemengd gebruik grenst aan een woonwijk. Volgens deze bepaling mag er geen gebouw binnen 50 voet van de eigendomslijn staan. Vervolgens, vanaf 50 voet van de eigendomsgrens, mag het gebouw slechts 40 voet hoog zijn. Voor elke voet verder van de eigendomsgrens mag het gebouw nog een voet hoger zijn
Bij wijze van voorbeeld, zie CX-3. Op 50 voet van de eigendomsgrens mag het gebouw 40 voet hoog zijn. Of, op 55 voet van de eigendomsgrens kan het gebouw 45 voet hoog zijn. Op 60 voet van de eigendomsgrens mag het gebouw maximaal 50 voet hoog zijn.
Binnen het overgangsgebied van 50 voet mogen bepaalde constructies, zoals parkeerterreinen, worden gebouwd. Dus, alleen maar omdat er een 50 overgangsgebied is, verwacht niet dat het allemaal mooi aangelegd en gevuld met bomen zal zijn.
De voorgestelde wijzigingen
De commissie Groei en Natuurlijke Hulpbronnen zal zich over de volgende wijzigingen buigen:
-
- Verhoog de maximale hoogte van 4 verdiepingen van 62 naar 68 meter
-
- Verhoog de maximale hoogte van 5 verdiepingen van 75 naar 75 meter
-
- Verhoog de maximale hoogte van 5 verdiepingen van 75 naar 75 meter. de maximale hoogte van 5 verdiepingen van 75 voet tot 80 voet
-
- Voor 7 verdiepingen en hoger, de maximale hoogte helemaal schrappen en de bouwkosten en de markt de hoogte in voet laten bepalen. De redenering is dat een ontwikkelaar niet hoger zal bouwen dan kosteneffectief is of dan de markt zal dragen. Het is dus onwaarschijnlijk dat een gebouw van 7 verdiepingen 300 voet hoog wordt, enz.
Ik ben het in het algemeen eens met de redenering voor gebouwen van 7 verdiepingen en hoger. Deze gebouwen zullen over het algemeen worden gebouwd in groeikernen zoals het centrum van de stad, ver weg van woonwijken. Ik overweeg echter nog steeds of het wel zo’n goed idee is om de maximale hoogte helemaal af te schaffen.
Hoewel ik het niet eens ben met het voorstel voor 4 en 5 verdiepingen. Drie, vier en vijf verdiepingen zullen eerder naast woningen worden gebouwd en mogelijk ook naast je huis. Hoger bouwen past niet in mijn filosofie en evenmin in wat volgens mij de waarden zijn van de meesten in Raleigh. Gebouwen die grenzen aan woonwijken zouden meer in schaal moeten zijn met woonwijken in plaats van andersom.
Als we de huidige standaard nader bekijken, zien we het volgende. Volgens de huidige norm mag een gebouw van 5 verdiepingen maximaal 75 voet hoog zijn. Dat is een gemiddelde van 15 voet per verdieping. Eveneens onder de huidige norm mag een gebouw van 4 verdiepingen maximaal 62 voet hoog zijn of een gemiddelde van 15,5 voet per verdieping. En onder de huidige norm mag een gebouw van 3 verdiepingen maximaal 50 voet hoog zijn of gemiddeld 16,67 voet per verdieping.
Dat is een behoorlijke variatie in de gemiddelde hoogte per verdieping van bijna 2 voet. Mijn voorstel is om gebouwen van 3, 4 en 5 verdiepingen te standaardiseren op een gemiddelde van 15 voet per verdieping naast woningen – de huidige norm voor 5 verdiepingen. Met deze norm wordt een gebouw van 3 verdiepingen grenzend aan een woonwijk maximaal 45 voet hoog en een gebouw van 4 verdiepingen maximaal 60 voet. Een gebouw van 5 verdiepingen blijft maximaal 75 voet.
Als een gemiddelde van 15 voet per verdieping prima is voor een gebouw van 5 verdiepingen, dan zou die norm ook prima moeten zijn en moeten gelden voor gebouwen van 3 en 4 verdiepingen. Het resultaat zal zijn dat gebouwen van 3 en 4 verdiepingen een paar meter korter zijn dan onder de huidige norm, maar meer in overeenstemming met de aangrenzende woningen.
Ik verwelkom uw gedachten over dit onderwerp door mij te e-mailen op