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La maggior parte degli acquirenti di case oggi non penserebbe a chiudere il proprio acquisto senza ottenere un’ispezione generale della casa. Questo è particolarmente vero per le case più vecchie, ma molti scelgono anche di far esaminare le nuove costruzioni da una terza parte indipendente. Le ispezioni sono un’eccellente assicurazione per scoprire problemi esistenti e potenziali. Sfortunatamente, la maggior parte degli ispettori della casa non riesce ad esaminare le linee fognarie, il che può rivelarsi un errore critico e costoso.

Gli ispettori della casa generalmente riferiscono sulle condizioni attuali del sistema della casa. Stimano anche l’aspettativa di vita dei componenti principali. I tipi di ispezioni domestiche includono l’intelaiatura generale o struttura, il tetto, l’involucro dell’edificio, i sistemi elettrici, meccanici e idraulici. I rapporti di ispezione identificano problemi che spesso stabiliscono aggiustamenti dei prezzi di riparazione o sostituzione durante le negoziazioni. Tuttavia, mentre un ispettore domestico può notare un rubinetto che gocciola, raramente cattura la causa sottostante al problema.

Perché gli ispettori trascurano i sistemi fognari

Gli ispettori potrebbero trascurare il sistema fognario per due motivi. Uno è che la maggior parte di un sistema fognario è sottoterra. È fuori dalla vista e dalla mente. La seconda ragione è che la maggior parte degli ispettori della casa non hanno l’attrezzatura specializzata o le conoscenze necessarie per fare una corretta ispezione della linea fognaria.

Questo non è un attacco contro gli ispettori della casa. Tutt’altro. Molti ispettori sono estremamente competenti e hanno una vasta conoscenza generale dell’edilizia. È difficile essere un esperto generale quando si considera quanti pezzi ci sono nei sistemi di una casa. Solo il sistema idraulico da solo è vasto, e i buoni ispettori sanno quali caratteristiche idrauliche controllare prima di comprare una casa.

Purtroppo, alcuni ispettori non riescono a considerare le linee fognarie come un’estensione del sistema idraulico. È allora che i problemi cominciano a risalire, per così dire. Un serio backup dell’impianto idraulico potrebbe accadere subito dopo che vi siete trasferiti nella vostra casa appena acquistata. Qualcuno deve pagare per questo, e questo è quando inizia il puntare il dito. Tuttavia, avrebbe potuto essere totalmente evitato se solo qualcuno avesse pensato di fare un’ispezione economica della linea fognaria.

Le riparazioni della linea fognaria possono essere estremamente costose

Vi potreste chiedere: “Ho bisogno di un’ispezione della linea fognaria prima di acquistare una casa?” La risposta è sì. Un’ispezione delle fognature dovrebbe essere una parte obbligatoria della vostra lista di controllo di ispezione della casa. Quando si considera quali ispezioni ottenere quando si acquista una casa, non trascurare la linea fognaria. Infatti, ottenere un’ispezione delle fognature è uno dei più importanti consigli di ispezione della casa per i primi acquirenti. Le ispezioni della linea fognaria sono economiche, ma le riparazioni delle fogne possono essere estremamente costose. Perché spendere i soldi per una riparazione quando si potrebbe evitare con una semplice ispezione?

Non esiste un costo tipico per la riparazione delle linee fognarie. Si può partire da poche centinaia di dollari per eliminare un blocco. Oppure, potrebbero essere decine di migliaia di dollari per scavare il vostro cortile e sostituire i tubi. Le fatture di riparazione dipendono dalle condizioni della linea fognaria, dalla posizione del problema e dalla causa della radice.

Nessun gioco di parole, ma parlando di radici, le radici degli alberi sono la causa principale delle linee fognarie bloccate. Fortunatamente, le radici sono facili da trovare con un’ispezione televisiva a circuito chiuso. Sfortunatamente, possono essere molto costose da scavare e rimuovere. Avere la linea fognaria controllata dovrebbe essere sulla vostra lista di controllo per l’acquisto di una casa. Infatti, non potete permettervi di non ispezionare la linea fognaria prima di chiudere l’accordo per l’acquisto della casa.

Lo scenario peggiore della linea fognaria

Considera questo scenario peggiore. Dopo mesi di shopping, avete finalmente trovato la casa dei vostri sogni. È una casa storica e all’estremità superiore del vostro budget, ma sembra essere un buon affare. Hai fatto la tua dovuta diligenza e hai assunto un ispettore della casa. Il rapporto è tornato con un conto pulito di salute, e voi vi trasferite felicemente. Ma, tre mesi dopo, avete un problema.

Inizia con uno strano odore nel seminterrato. Questo è accompagnato da gabinetti che vanno a rilento e da rumori di gorgoglio dagli scarichi. Tre giorni dopo, non si può tirare lo sciacquone e l’acqua salmastra rifluisce sul pavimento della cantina. Chiami un idraulico, e loro sanno subito che hai una linea fognaria bloccata. La domanda è: “Dov’è il blocco?”

È un’enorme radice di quel maestoso albero del giardino anteriore che vi ha attirato per primo nella proprietà. Ha strangolato il tubo e l’ha fatto scoppiare. Vedete anche sabbia e fango che si sono infiltrati dentro e fuori le vecchie linee di argilla installate quando la vostra casa classica è stata costruita. E poi il vostro idraulico vi dà la notizia.

Il blocco è sul vostro lato del confine di proprietà. È un tuo problema da risolvere, non della città. Il vostro idraulico vi dà altre cattive notizie. Il blocco principale è sotto il tuo vialetto di cemento, e deve venire fuori. Così come l’intera linea fognaria, poiché le sue piastrelle di argilla sono compromesse dalle radici del maestoso albero. E a peggiorare le cose, la linea passa sotto l’albero, e anche il suo giorno è finito.

Chiedete un preventivo e ottenete una risposta in termini di tempo e materiali. Sarà a nord di 10.000 dollari, e “probabilmente” più vicino a 20.000 dollari. Chiami la tua banca e non è nel budget. Ti suggeriscono di perseguire il precedente proprietario. La tua prossima chiamata è al tuo avvocato.

Opzioni di riparazione della linea fognaria

Questo scenario peggiore è evitabile. È difficile dire come un tribunale vedrebbe la responsabilità dei costi di riparazione. C’è una responsabilità di “buyer-beware” e di due diligence su di voi come potenziale acquirente. E non c’è nessuna responsabilità per un venditore di casa di organizzare un’ispezione della linea fognaria. La loro unica responsabilità è quella di rivelare i problemi potenziali o esistenti, ma potrebbero non avere alcuna idea dei problemi che stanno nascendo sotto il loro cortile.

Assumere una semplice ispezione della linea fognaria può essere la migliore prevenzione che possiate spendere. Un’ispezione video delle condutture vi porrà nella gamma di $200-$300, ma non potete dare un prezzo alla pace della mente. È probabile che il vostro ispettore della linea fognaria non trovi nulla. Questo è un valore di rassicurazione di per sé.

Ma se un problema appare sul rapporto di ispezione della linea fognaria, siete liberi di esercitare le vostre opzioni. Questo dipende dalla gravità di ciò che l’ispezione rivela. Avete pagato per l’ispezione, quindi sono le vostre informazioni da usare. Vediamo quali opzioni hai ora.

1. Stima dei costi di riparazione: Non tutte le linee fognarie bloccate sono uno scenario peggiore. Il vostro ispettore potrebbe isolare rapidamente un potenziale blocco che possono facilmente rimuovere con un’azione interna, piuttosto che scavare il cortile. Avete il tempo di soppesare le vostre opzioni, piuttosto che prendere una reazione istintiva.
2. Prendete tempo per valutare: Il tempo è vostro amico quando si negozia l’acquisto di una casa. Guardate il quadro generale e valutate quanto estesi potrebbero essere i problemi. Fate un passo indietro, pianificate con calma il vostro prossimo passo e non fatevi prendere alla sprovvista.
3. Determinate la responsabilità: avere un’ispezione della linea fognaria vi permette di determinare la responsabilità per risolvere i problemi. Il vostro ispettore determinerà la condizione generale della linea, e se le potenziali riparazioni rientrano nella linea di proprietà della casa o nella giurisdizione civile. Questo è il momento di coinvolgere le autorità prima che l’affare vada avanti.
4. Negoziare i costi di riparazione: Avete la possibilità di negoziare i costi di riparazione con il vostro venditore. È importante riunire le parti e discutere la portata delle riparazioni e chi sosterrà i costi. A seconda della situazione, la vostra ispezione potrebbe trovare una minaccia incombente, ma non un vero e proprio pericolo. Le circostanze determineranno se siete disposti ad andare avanti, o se ora potete negoziare i costi di riparazione come parte del vostro accordo di acquisto.
5. Abbandonate il vostro accordo: se la vostra ispezione delle tubature fognarie trova un problema serio, avete la possibilità di abbandonare il vostro accordo e andare via. Questa potrebbe essere una decisione difficile quando tutto il resto della proprietà sembra perfetto. Ma è una questione di costi futuri, e semplicemente non puoi permetterti di correre il rischio.

Che cosa causa i blocchi delle linee fognarie?

Molte linee fognarie passano attraverso la loro intera vita di servizio senza alcun problema. Le linee fognarie sono sistemi di contenimento passivi, a differenza dei servizi idrici che sono pressurizzati. La pressione costante è molto più probabile che prenda il suo pedaggio sulle linee dell’acqua che tendono a perdere ai raccordi o a congelare quando sono esposte a temperature sotto lo zero. Le linee fognarie sono anche soggette a un flusso minore rispetto alle linee di drenaggio delle tempeste che trasportano il deflusso massiccio dell’acqua durante le forti piogge.

Gli scarichi delle fogne dipendono dalla gravità. Hanno bisogno di una pendenza negativa costante o di una pendenza in discesa dal punto più basso dell’impianto idraulico della vostra casa fino al punto in cui la linea si interconnette con la rete fognaria comunale principale. Se siete in una proprietà rurale, questo può anche essere il vostro serbatoio settico e il campo di smaltimento.

La quantità minima di pendenza richiesta per una normale linea fognaria residenziale di quattro pollici di diametro è un quarto di pollice di caduta per ogni piede di corsa. Un po’ di caduta potrebbe non sembrare un granché, ma ogni codice idraulico ha dimostrato che è adeguato. L’acqua tirata per gravità trasporterà quantità normali di liquami semisolidi lungo questa pendenza con facilità – finché il percorso non si blocca.

Ci sono diverse possibili cause per il blocco della linea fognaria. Alcuni contribuenti sono facili da riparare. Altri non lo sono. La differenza è quanto sono accessibili le linee e quanto è estesa la causa del problema. Ecco le cause principali dei blocchi delle linee fognarie.

• Radici: Le radici degli alberi sono il maggior colpevole di bloccare le linee fognarie. Questo perché le linee fognarie sono l’ambiente perfetto per le radici degli alberi, che amano la fonte costante di acqua nei tubi e le sostanze nutritive che le acque di scarico forniscono. Le radici degli alberi hanno un immenso potere invasivo e troveranno la più piccola crepa in una linea per farsi strada con la forza. Le radici degli alberi crescono rapidamente e possono presto bloccare una linea. Gli idraulici possono normalmente rimuovere le radici degli alberi dai tubi con un costo minimo. I problemi di radici sono facili da individuare durante le ispezioni video.
• Assestamento: Le linee fognarie poste in trincee impropriamente compattate o sostenute affondano e creano punti bassi. Nel linguaggio idraulico, questi sono chiamati ventri. Questo crea un punto di assestamento stagnante e provoca un lento accumulo di fango fino al verificarsi di blocchi. Sfortunatamente, le pance si verificano spesso, e l’unica soluzione è costosa. Le linee fognarie panciute devono essere scavate e riposizionate. Fortunatamente, le pance sono semplici da identificare attraverso l’ispezione.
• Spostamento del terreno: Anche le linee fognarie meglio posate possono andare fuori pendenza o staccarsi nel tempo. L’assestamento del terreno avviene per molte ragioni: variazioni della falda freatica, scavi nelle vicinanze o anche eventi sismici. I tubi bloccati dallo spostamento del terreno di solito richiedono scavi e riparazioni costose. Un’ispezione della linea fognaria rivelerà lo spostamento del terreno.
• Materiali inferiori delle tubature: Molte vecchie case erano collegate alla rete fognaria da piastrelle di argilla o cemento. Queste sono lunghezze segmentate di materiale fragile che si rompono nel tempo a causa dell’invasione delle radici o delle condizioni del terreno che cambiano. Le case più nuove ora usano tubi fognari di plastica durevoli. Una videoispezione identificherà rapidamente i materiali inferiori delle tubature e segnalerà problemi futuri.
• Cattiva installazione: Come ogni progetto umano, l’installazione della linea fognaria è soggetta a cattive tecniche di costruzione. I problemi di installazione più comuni sono giunzioni improprie con angoli severi e connessioni mal adattate. Le ispezioni con telecamera sono garantite per individuare la cattiva lavorazione e dare un avvertimento per i problemi incombenti.

Riparazione delle linee fognarie

Ci sono due metodi principali per riparare le linee fognarie bloccate e danneggiate. Entrambi hanno costi associati, ma possono essere valutati con un’ispezione con telecamera prima di iniziare il lavoro. Le videoispezioni sono strumenti meravigliosi per identificare l’estensione e la posizione dei problemi e per formulare un piano d’attacco per rimediare al meglio al problema. Ecco i due metodi principali per riparare le linee fognarie:

• Interdizione interna: Una videoispezione della linea fognaria identifica rapidamente qual è il problema e dove si trova. La telecamera determina la distanza del blocco dal suo punto di inserimento, mentre un transponder a radiofrequenza/sonar permette a un ricevitore di superficie di fissarne la posizione geografica e la profondità. Se il blocco si trova all’interno di un sistema di tubature altrimenti sano, può essere fisicamente rimosso con frese meccaniche o fatto esplodere con acqua ad alta pressione. Questo è il metodo di riparazione meno costoso.
• Interdizione esterna: Le videoispezioni delle fognature spesso forniscono informazioni serie. Identificano tubi mal installati di materiali inferiori che stanno crollando nello spostamento C’è solo un metodo di salvezza. L’intera area compromessa deve essere scavata in modo che gli idraulici possano ripristinare i tubi in uno stato utilizzabile. Le riparazioni delle fognature possono essere molto costose in termini di tempo, materiali e danni collaterali alle caratteristiche del paesaggio esistente. Fortunatamente, una corretta ispezione della linea fognaria catturerà questo prima di prendere la proprietà di una proprietà compromessa.

Trovare un rispettabile ispettore della linea fognaria

Proprio come si vuole un idraulico rispettabile e una società di riparazione, si vuole una competente linea di ispezione fognaria. Avete bisogno di qualcuno con l’attrezzatura specializzata per video sorvegliare le vostre linee fognarie e l’esperienza per interpretare le informazioni. Questo è molto da chiedere per un costo relativamente basso. Ma il valore assicurativo è enorme.

Dick Ray Master Plumber è il vostro rispettabile ispettore di linee fognarie che serve la zona di Kansas City, Kan. Le nostre radici risalgono a ben oltre 150 anni fa. Oggi disponiamo delle più sofisticate attrezzature per l’ispezione delle fognature e abbiamo il personale esperto che sa come usarle. I nostri servizi di ispezione delle fognature possono farvi risparmiare migliaia di dollari in bollette di riparazione inaspettate quando identifichiamo i problemi prima che diventino disastri.

Assicuratevi di avere un esame delle fognature nella vostra lista di controllo di ispezione della casa. Non trascurate questa semplice e poco costosa occhiata alle vostre linee fognarie. Sarete felici di averlo fatto. Chiama Dick Ray Master Plumber al 913-888-0550. Oppure, potete organizzare un’ispezione delle linee fognarie contattandoci online per un appuntamento per controllare le vostre tubature prima dell’acquisto.